나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46079 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 611호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2024.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 내 6층 611호로서,

외 벽 : 판넬 및 돌붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호3 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호5,6,7 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경46079 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2, 다온하브 6층 611호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 53,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.358㎡ (약 1.32평)

건물면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

건물지분: 18.914㎡ (약 5.72평)

1.3. 건물 정보

건물명: 다온하브

구조: 철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 611호

사용승인일: 2005년 3월 5일

총 세대수: 283세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 환경 분석

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 부천시 일대에 광역소각장 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건지 특정 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단203822)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 권리금액은 1,132,000,000원입니다. 이보다 선순위의 권리는 말소됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의사항)

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(조혜민)가 보증금 130,000,000원에 임차인으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 11월 18일, 확정일자는 2021년 10월 27일입니다.

* 등기부등본 상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 있으며, '말소: 인수'로 표기되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본건 매각으로 인해 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 하의 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지는 도시형생활주택(원룸형)으로, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 부천대학교가 인근에 있어 대학생 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 데이터 분석 결과, 심곡동 일대의 유사 주거형태(다세대)의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일 거래: 31.01㎡(약 9.4평) - 8,300만원 (약 267.65만원/㎡)

* 2026년 3월 6일 거래: 71.1㎡(약 21.5평) - 18,000만원 (약 253.16만원/㎡)

* 2026년 4월 21일 거래: 71.28㎡(약 21.6평) - 23,500만원 (약 329.68만원/㎡)

본 물건(18.91㎡)의 감정가는 1억 5,300만원으로, 면적당 가격은 약 808.9만원/㎡입니다. 이는 주변 다세대 주택 거래 사례의 면적당 가격(약 250~330만원/㎡)보다 현저히 높은 수준입니다. '다온하브'는 도시형생활주택으로, 비교 대상인 다세대 주택과 직접적인 시세 비교에 한계가 있을 수 있습니다. 다만, 작은 면적의 도시형생활주택은 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 공동주택, 단독주택, 업무시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 부천대학교가 소재하여 대학가 상권의 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급되었듯, 대항력 있는 임차인이 보증금 130,000,000원을 보유하고 있으며, 이 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 부천대학교 인근이라는 지리적 이점과 대학가 상권의 편의성을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2005년 준공되어 연식이 있으나, 철골철근콘크리트 구조로 비교적 견고합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 보증금 130,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 감정가 대비 면적당 가격이 주변 시세와 큰 차이를 보이고 있어, 철저한 시세 조사와 함께 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 1억 5,300만원 대비 인수 보증금을 고려했을 때, 총 지출 예상 금액은 높아지나, 투입 초기 자금은 경매 절차에 따라 결정됩니다.

* 대학가 인근 임대 수요: 부천대학교 인근이라는 위치적 특성상 원룸 형태의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다. 제시된 주변 시세 분석 결과, 18.91㎡ 면적 기준, 유사 거래 사례의 면적당 평균 가격(약 283.5만원/㎡)을 적용하면 약 53,620,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수액을 제외한 예상 입찰가는 약 50,000,000원 (5천만원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

총 실투자 예상 금액은 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 130,000,000원 = 180,000,000원 (1억 8천만원)입니다.

이는 감정가 1억 5,300만원보다 높은 수준이나, 시장 거래가격을 반영한 보수적인 추정치입니다.

주의: 상기 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 물건의 구체적인 상태 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.