나이스옥션 법원경매 부천 2024타경43407 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 314-23 더파크힐 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2019.08.19)
외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 로폭 약 20미터 내외, 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천중)<기타사항은 부천교육지원청에 문의><교육환경 보호에 관한 법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 등기사항전부증명서 1동의 건물의 표시 대지권의 목적인 토지의 표시는 지목"대"로 등재되어 있으나, 토지대장상 지목은 "주유소용지"로 등재되어 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
-등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨.
임차보증금: 금348,000,000원
점유개시일: 2020.07.31
별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 314-23 더파크힐 6층 602호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경43407 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 350,000,000원입니다.

토지 면적은 29.85㎡ (약 9.03평)이며, 건물 전용 면적은 59.87㎡ (약 18.11평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물의 사용승인일은 2019년 08월 19일이며, 총 11층 건물 중 6층에 해당합니다.

건축물대장상 총 세대수는 26세대이며, 옥외 주차 공간은 27대 확보 가능합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 314-23 더파크힐 6층 602호에 소재합니다.

주변은 "부천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주상용 건물, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부곡초, 부천중), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 06월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을구 순위번호 6번)입니다.

본 건에는 주택임차권(을구 순위번호 1번)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(정세진): 보증금 348,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-31, 확정일자 2020-07-13, 배당신고일자 2022-08-26. 대항력 없음.

* 정한나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-30. 대항력 있음.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 속합니다.

인근에 부천중학교, 부곡초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의 시설로는 근린생활시설이 위치하며, 공원 등 휴식 공간도 갖추고 있습니다.

중로 및 소로에 접하여 차량 통행이 원활하며, 버스 정류장이 가까워 교통 인프라가 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교(부천중학교, 부곡초등학교), 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 제반 시설 이용이 편리합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 외부 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(정한나) 존재: 보증금은 0원으로 신고되었으나, 2024년 05월 30일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도 명도 진행 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 지목 불일치: 등기부등본상 토지 지목은 "대"로 되어 있으나, 토지대장상 지목은 "주유소용지"로 기재되어 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 더파크힐 아파트로, 비교적 신축 건물이며 입지 조건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(정한나)의 존재와 토지 지목 관련 불일치 사항은 잠재적 리스크 요인으로 분석됩니다.

HUG 관련 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

종합적으로, 추가적인 조사와 현장 확인을 통해 위험 요소를 제거하고 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 우수한 입지: 학교, 공원, 교통 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리관계 및 특이사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 350,000,000원입니다.

본 건의 임차인 중 대항력 있는 정한나 씨의 보증금은 0원으로 신고되었으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금(348,000,000원)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본 물건의 최신 시세, 주변 아파트 거래 사례, 임차인 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.