나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45694 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 336-1 해강타운1차 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "서해선 원종역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 5필지 일단의 세로장방형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 "고강로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 336-1번지, 336-10번지, 336-11번지
제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 336-12번지, 336-13번지
제2종일반주거지역, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경45694 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 336-1 해강타운1차 3층 302호

건물 명칭: 해강타운1차

용도: 아파트

구분: 집합건물

층수 및 호실: 12층 건물 중 3층 302호

감정가: 388,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적 (총): 142.61㎡ (약 43.14평)

토지 지분: 49.44949316155224㎡ (약 14.96평)

건물 면적 (전용): 65.42㎡ (약 19.79평)

건물 지분 (전용): 65.42㎡ (약 19.79평)

* 본 물건은 전용면적 65.42㎡ (약 19.79평)의 아파트입니다. 공급면적은 별도로 명시되어 있지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적 외 공용 면적이 포함됩니다. (1평 = 3.3058㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

"서해선 원종역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

종합적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구로 지정되어 있습니다.

* 제2종일반주거지역

* 중로2류(폭 15m-20m)(접합) (일부 필지)

* 항공표면<공항시설법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 금1,199,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리인 주택임차권(을3, 최 , 금363,000,000원)이 등기부상 존재합니다.

그러나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라, 본 주택임차권 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부등본 상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 압류(갑4, 갑6), 강제경매(갑5) 등 다수의 권리사항이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 1,562,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 원종동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성된 상권입니다.

* 단지 인근 및 원종역 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 쇼핑몰과 같은 집객 시설은 다소 거리가 있으나, 통상적인 주거지 상권으로서의 기능은 수행하고 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 주변 및 인근 도로변에 소규모 점포, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 소재합니다.

* "서해선 원종역"을 중심으로 상업 시설이 발달하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 본 건 북동측 인근에 "오정초등학교"가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 인근에 오정중학교, 원종고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설

* 지역 내 소규모 의원 및 약국이 분포하고 있으며, 종합병원 이용 시에는 대중교통 등을 통해 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 본 건의 임차인(최 , 주택도시보증공사)은 등기부상 주택임차권(을3)을 보유하고 있습니다.

* 비록 임차인의 대항력 여부 및 말소 가능성에 대한 정보가 상이하게 제시되었으나, 물건명세서에 첨부된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따라 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 이와 관련된 법적 해석 및 확정 절차에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 항공표면 및 과밀억제권역 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 될 수 있습니다.

* 원종동 인근에서 진행 중인 일부 대규모 건설 공사로 인한 소음, 진동, 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다. (예: 원종공항연립 가로주택정비사업 관련 민원)

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 해강타운1차 아파트로서, "서해선 원종역"을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

오정초등학교 등 교육시설과 일상생활에 필요한 편의시설이 인근에 분포하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 특히 주목할 부분은 대항력 있는 임차인으로 언급되었던 권리(을3)가 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없이 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 이러한 임차권 소멸 과정에 대한 최종적인 법적 확인 절차는 반드시 거쳐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: "서해선 원종역" 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

* 교육 및 생활 편의성: 초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 문제(대항력 있는 임차인)가 HUG의 말소 동의로 해결될 가능성이 높아, 낙찰 후 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 388,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원으로 예상되므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 시세, 물건의 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

해강타운1차 아파트의 최근 시세는 전용 65.42㎡(약 19.79평) 기준으로 약 3억 8천만원에서 4억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 3억 8천만원 내외에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.