나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54469 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천역/1호선)이
위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내의 제14층 제1402호로서,
(사용승인일 : 2013.03.14.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

현황 "아파트(도시형생황주택(원룸형))"으로 이용중임.
(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사 및
집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2024타경54469 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1402호

감정가: 81,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.36㎡ (약 1.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 에코스마트2

용도: 아파트 (도시형생활주택(원룸형))

총층수: 14층 중 14층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 03월 14일

전용면적: 14.43㎡

공급면적: 제공된 정보에는 공급면적이 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적과 공용부분을 포함하여 산정됩니다.

1.4. 법적 사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이보다 선순위인 을구 3번 순위의 주택임차권(심예지, 보증금 80,000,000원)은 매각 후에도 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-08

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 상태로 대항력을 보유하고 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(심예지)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-21

배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 있음

비고: 을구 3번 순위의 임차권으로, 인수되는 권리입니다.

3.3. 권리 분석 의견

본건의 가장 큰 위험 요소는 을구 3번 순위의 주택임차권(심예지, 80,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 또한, '문 ' 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나 대항력이 있어 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 특히 부천대학교와 인접하여 젊은 유동인구의 영향을 받는 상권 특성을 보입니다. 1호선 부천역을 중심으로 형성된 상업지구와 연계되어 있어 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재적 수요

소형 주거 공간(원룸형)으로, 인근 대학생 및 직장인 수요를 고려해 볼 수 있습니다. 부천역 역세권이라는 이점은 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 상권에 백화점, 쇼핑몰, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

부천대학교가 인근에 있으며, 주변으로 다양한 학교들이 위치하고 있습니다. 또한, 대형병원급 의료시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 일반적인 도시 주거 및 상업 혼합 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

을구 3번 순위의 주택임차권(보증금 80,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 실질적인 낙찰가율에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 임차인 관련 위험

보증금과 차임이 0원으로 명시된 '문 ' 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 이와 관련한 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권 및 부천대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 80,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 선순위 임차권의 존재가 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 소형 아파트(도시형생활주택)로서 14.43㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 임대에 적합할 수 있습니다. 감정가 81,000,000원에서 인수되는 임차 보증금 80,000,000원을 제외하면 실질적으로 남는 가치는 매우 적어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 부천대학교 인근으로 젊은 층의 수요 기대.

* 소형 평형으로 인한 관리 및 임대 용이성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 80,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가 81,000,000원에서 인수 보증금 80,000,000원을 차감한 약 1,000,000원의 잔여 가치를 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 명도 및 임차권 관련 비용을 포함한 추가적인 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.