나이스옥션 법원경매 부천 2024타경50146 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 142-7 대원주택 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2003.8.6)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경50146 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 142-7 대원주택 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

토지 면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2003년 8월 6일

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 27일자 도봉세무서장의 압류 (갑7)

주요 권리 현황:

* 소유권이전: 최창업 (2022년 6월 15일, 갑6)

* 압류: 도봉세무서장 (2023년 4월 27일, 갑7), 계양세무서장 (2024년 4월 18일, 갑8), 부천시 (2024년 11월 1일, 갑10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024년 9월 23일, 갑9)

* 주택임차권: 신보람 (2023년 11월 16일 등기, 을7) - 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: H (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 대항력 없음)

* 임차인: K (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 대항력 없음)

* 임차인: S (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(신 ) (보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-03-17, 배당신고일자 2023-11-16, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 180,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 지역 커뮤니티 형성에 기여하고 있음.

초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 학군 수요가 예상됨.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 자리 잡고 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

인근에 부원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

단지 주변으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

일상생활에 필요한 편의시설 (마트, 병원 등)은 인근 지역을 통해 이용 가능함.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택이 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원 수준에서 거래되었음 (2025년 12월 기준).

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항: 해당 사항은 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 서류 및 법적 효력을 면밀히 검토해야 함.

건축 연도: 2003년으로 준공된 지 20년 이상 경과하여 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성 존재.

토지 이용 계획: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 보호구역 등 지정으로 인한 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 양호한 편임.

경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었으며, 채권 총액 및 감정가는 1억 8천만원 수준임.

HUG 관련 특이사항 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 말소동의 확약서 제출로 주택임차권은 소멸될 것으로 예상됨.

대항력 있는 임차인은 파악되지 않았으며, 인수 보증금은 없음.

8. 투자 포인트

학군: 부원초등학교 등 교육시설 인접하여 실수요자 선호도 높을 수 있음.

안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경 조성.

수도권 접근성: 부천시는 수도권 내 위치하여 서울 및 주변 도시 접근성이 양호함.

잠재적 가치 상승: 재건축/리모델링 등 개발 가능성 또는 지역 가치 상승 시 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

최근 유사 물건 실거래가: 160,000,000원 (2002년식, 36.71㎡) ~ 175,000,000원 (1984년식, 36.24㎡)

본건은 공급 면적 49.83㎡로 유사 거래 물건보다 면적이 크나, 건물 연식은 2003년으로 최근 거래된 2002년식 다세대주택과 유사함.

감정가 및 채권 총액, 그리고 주변 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 180,000,000원으로 판단됨.

리스크 요인 (HUG 인수조건 변경, 공동담보) 및 경매 특성상, 신중한 접근이 필요함.

본건의 최적 입찰가: 175,000,000원 (본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.