나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54179 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제12층 제1207호로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 7필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 "부일로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 458-2, 458-3
일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 458-13
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 458-14
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


- 458-15, 458-16, 458-17
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경54179 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1207호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: 다온하브

* 총층수: 14층 (해당층 12층)

* 사용승인일: 2005년 03월 05일

* 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

* 토지지분: 4.373㎡ (약 1.32평)

* 건물면적(전용면적): 18.98㎡ (약 5.74평)

* 건물지분: 18.98㎡ (약 5.74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (사건번호 2024타경54179의 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경 (본 물건명세서상 대항력 없는 임차인으로 확인되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음)

* 등기부채권 총액: 650,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2번지 "다온하브" 12층 1207호

* 주위환경: "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "부천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건 남측의 "부일로"를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

* 토지이용계획:

* 458-2, 458-3: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 458-13: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 458-14: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 458-15, 458-16, 458-17: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당 (주식회사일가일터, 2021년 2월 19일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등기(을6)가 포함됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민주 (보증금 144,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 9월 4일, 확정일자 2020년 8월 10일).

* 대항력: 없음 (임차인 현황 및 등기부 요약상 대항력 없음으로 명시되어 있습니다).

* 비고: 물건명세서상 "을구 순위 6번 주택임차권등기"는 "주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨"에 따라 매각으로 소멸되는 권리에 해당됩니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 다수의 압류, 가압류 기록이 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 부천대학교가 위치하여 학생 수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 부천역 주변의 백화점, 쇼핑몰, 병원, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 부천대학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 안정적인 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 구체적인 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. (다만, 임차인 관련 내용은 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 것으로 분석됨)

* 등기부상 다수의 권리 설정이 있었으나, 대부분 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 도시형생활주택으로서 건물 관리 상태 및 공용 부분에 대한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 본건 건물의 실제 상태, 관리비 연체 여부, 누수 등 하자에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 인근의 소형 도시형생활주택으로, 역세권이라는 지리적 이점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 복잡하게 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 관련하여 인수 부담이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경"의 구체적인 의미는 추가 확인이 필요하며, 건물의 물리적인 상태 및 관리 현황은 반드시 직접 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 연면적 대비 토지 지분이 상당하여 향후 개발 가능성이나 가치 상승 여지가 있습니다.

* 일반상업지역, 시가지경관지구 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

* 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 154,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 JSON 정보는 주로 "다세대" 주택으로, 건축 연도, 건물 구조, 면적(31.01㎡ ~ 71.28㎡) 등에서 본건(18.98㎡ 도시형생활주택)과 차이가 있습니다.

* 해당 JSON 정보를 바탕으로 평당가(㎡당 가격)를 단순 환산하면 대략 837만원/㎡ ~ 1,089만원/㎡ (약 277만원/㎡ ~ 359만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

* 본건의 건물면적 18.98㎡ (약 5.74평)에 이 가격대를 적용하면, 대략 4,800만원 ~ 6,200만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 반면, 본건의 감정가는 154,000,000원으로, 평당 약 2,683만원(㎡당 약 811만원)으로 계산됩니다. 이는 주변 다세대 주택의 평당가보다 현저히 높은 수준입니다.

* 이러한 가격 차이는 본 건물이 위치한 "다온하브" 건물의 특성(신축, 역세권, 고층)이 반영되었거나, 감정평가액이 실제 시장가와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 주변 시세 추정치 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* "HUG 인수조건 변경" 등 불확실한 요소와 건물의 실제 상태를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 입찰이 시작되나, 본 건의 경우 감정가가 높으므로 더욱 신중한 검토가 요구됩니다.

* 실제 현장 조사, 추가 시세 조사(특히 동일 건물 내 유사 면적 물건의 호가 및 실거래가), 건물 관리 상태 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 정보만을 바탕으로 보수적으로 접근한다면, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 가치보다 높을 수 있습니다. 따라서 약 107,800,000원 ~ 123,200,000원 범위 에서 신중하게 접근하되, 반드시 추가적인 현장 확인과 시세 조사를 거쳐 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 조사:

* 해당 물건지(경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2) 인근 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설, 교육 시설 등이 혼재된 일반적인 도심 환경으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.