나이스옥션 법원경매 부천 2024타경47065 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-49 주은채 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소새울역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철역(서해선 소새울역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 인조석붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터의 "ㄷ"자형 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 "제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>"임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경47065 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 215-49, 주은채 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

토지지분: 24.03㎡ (약 7.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

건물지분: 39.45㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소새울역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동유형의 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 서해선 소새울역이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 3필 일단의 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건물 부지로 이용 중임. 본건 서측으로는 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 공히 "제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>"임.

3. 건물 및 설비 현황

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호임.

외벽은 벽돌붙임 및 인조석붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호 등으로 이루어져 있음.

3.2. 이용 상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

3.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

본건에는 대항력있는 임차인이 존재함.

* 주택도시보증공사 (김태수)

보증금: 187,950,000원 (1차 보증금 증액분 8,950,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-25

확정일자: 2021-10-01

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따름)

4.2. 등기부요약

을구 1번: 주택임차권 (김태수, 179,000,000원), 말소: 인수, 전입일자: 2019-9-23

갑구 6번: 가압류 (주택도시보증공사, 1,311,500,000원), 말소: 말소 (말소기준권리)

갑구 7번: 압류 (광명세무서장), 말소: 말소

갑구 8번: 압류 (부천시), 말소: 말소

갑구 9번: 강제경매 (주택도시보증공사, 184,830,986원), 말소: 말소

총 등기부채권액: 1,490,500,000원

4.3. 권리분석 종합

을구 1번 주택임차권은 대항력 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리임. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 추가로 인수하지 않을 가능성이 높으나, 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 및 '대항력 있음' 표기를 고려할 때, 보증금 전부 미회수 시 잔여 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례는 다음과 같음.

* 1984년식 연립주택 (36.24㎡) 사례: 2025년 12월, 175,000,000원 (약 1,596만원/평)

* 1984년식 연립주택 (36.24㎡) 사례: 2025년 12월, 170,000,000원 (약 1,551만원/평)

* 2002년식 다세대주택 (36.71㎡) 사례: 2025년 12월, 160,000,000원 (약 1,441만원/평)

5.2. 시세 대비 감정가 평가

본건의 건물면적은 39.45㎡ (약 11.93평)이며, 감정가는 219,000,000원임.

이를 평당 약 18,357,921원 (219,000,000원 / 11.93평)으로 환산할 수 있음.

분석된 최근 매매 시세(약 1,441만원/평 ~ 1,596만원/평)와 비교 시, 본건의 감정가는 약 15% ~ 27% 가량 높은 수준임. 이는 건물 연식, 관리 상태, 내부 수리 여부 등에 따라 차이가 발생할 수 있으나, 입찰 시 감정가보다는 실제 시장 거래가격을 기준으로 판단하는 것이 중요함.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

본건 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

인근에 버스정류장과 지하철 서해선 소새울역이 위치하여 교통이 편리함.

* 특정 혐오시설 정보는 확인되지 않았음.

6.2. 주거 편의성

소사본동 지역은 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 187,950,000원의 채권을 보유하고 있음. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 임차인의 보증금 전액 미회수 시 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 주의가 필요함. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있음.

7.2. 감정가 대비 시세 차이

본건 감정가(219,000,000원)가 유사 부동산의 최근 매매가(160,000,000원 ~ 175,000,000원) 대비 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 목표로 하는 입찰자에게는 부담으로 작용할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 소새울역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 이루어져 있으며, 기본적인 설비는 갖추고 있음.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이는 권리분석 시 최우선적으로 고려해야 할 사항임. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있지만, 임차인의 보증금 전액 미회수 시 인수 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 소새울역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 환경: 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역임.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있음.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 바탕으로 유사 물건의 시세는 평당 약 1,441만원에서 1,596만원 수준으로 분석됨. 본건의 면적(11.93평)을 고려할 때, 시장가치는 약 171,987,000원에서 190,320,000원 범위로 추정할 수 있음.

감정가 219,000,000원과 시장가치 추정치를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크(비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

최근 거래가 수준과 감정가의 괴리를 고려하여, 약 80%~90% 수준의 감정가 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임. (감정가의 80% = 175,200,000원, 감정가의 90% = 197,100,000원)

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안함. 이는 시장가치 상단 수준이며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.