나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54568 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 10층 1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역(수도권1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 부천역이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 10층1004호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2013.03.14)

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경54568 (1)

물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경54568 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 10층 1004호

용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 10층 1004호

사용승인일: 2013년 03월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.602㎡ (약 1.09평)

건물면적 (전용면적 추정): 12.63㎡ (약 3.82평)

건물지분: 12.63㎡ (약 3.82평)

대지면적: 264.6㎡ (약 79.92평)

건물 연면적: 1804.64㎡ (약 545.93평)

건축면적: 168.75㎡ (약 51.05평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 88,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 수도권 1호선인 "부천역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고, 근거리에 부천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적으로 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 1번 순위의 주택임차권은 인수되는 권리에 해당합니다.

3.2. 말소기준권리

갑구 5번 순위의 압류 (부천시, 2024-02-26)가 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 순위 주택임차권 (권리자: 한관희, 임차보증금 110,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 해당합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 한관희

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 13일

확정일자: 2021년 08월 17일

대항력: 있음

3.5. 등기부 요약

갑2: 2013-12-10 공유자전원지분전부이전 (임지영)

갑3: 2018-11-21 소유권이전 (조혜순)

을1: 2023-09-14 주택임차권 (한관희, 110,000,000원, 인수)

갑4: 2021-09-13 소유권이전 (장현성, 매매 110,000,000원)

갑5: 2024-02-26 압류 (부천시, 말소기준권리)

갑6: 2024-11-22 강제경매 (주택도시보증공사, 110,000,000원, 말소)

3.6. 채권자 정보

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건이 소재한 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집된 상업지역으로, 부천역을 중심으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 부천역 역세권 분석

부천역은 수도권 1호선이 지나는 교통의 요지로, 역세권을 중심으로 유동인구가 많아 소형 주택의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.3. 유사 물건 시세 동향

본 물건과 동일 단지(테라스 시티) 내 전용면적 약 13~14㎡ 소형 오피스텔/도시형생활주택의 최근 매물 시세는 2024년 3월~4월 기준으로 약 1억 1천 5백만원에서 1억 2천만원 선으로 파악됩니다. 이는 인수해야 할 임차인의 보증금 1억 1천만원을 제외하면, 실제 낙찰 가능한 상한선이 매우 낮음을 시사합니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 3월~4월)는 전용면적 31.01㎡가 8천 3백만원, 71.1㎡가 1억 8천만원, 71.28㎡가 2억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 이러한 매물은 본건의 도시형생활주택과는 물건 성격이 다소 상이할 수 있으나, 심곡동 지역의 전반적인 시세 흐름을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 및 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

부천역 역세권에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인으로 인한 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 1억 1천만원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 낙찰 후 명도에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 12.63㎡는 매우 협소하여, 실거주 목적이거나 특정 임대 수요층에게만 적합할 수 있습니다. 재매각 시 잠재적 구매자층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

방화지구, 철도보호지구 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시장 시세의 차이

감정가 8천 8백만원 대비 인수해야 할 보증금 1억 1천만원을 합하면 총 취득 비용이 1억 9천 8백만원에 달합니다. 이는 최근 유사 면적 테라스 시티 소형 오피스텔/도시형생활주택의 매매 시세(약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권의 편리한 입지를 가진 소형 도시형생활주택입니다. 현대적인 건물(2013년 준공)이라는 장점도 있으나, 1억 1천만원의 대항력있는 임차인이 존재하여 보증금 전액 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 현재 감정가가 8천 8백만원이고 이를 낙찰받을 경우 총 취득 비용은 약 1억 9천 8백만원이 되는데, 이는 시세보다 훨씬 높은 수준입니다. 따라서, 낙찰 후 명도 및 임차인과의 관계, 그리고 시장 가치를 면밀히 재검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부천역 초역세권이라는 지리적 이점은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

8.2. 소형 주택의 임대 수요

원룸형 소형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준하며, 테라스 시티라는 브랜드 가치 또한 소형 주택의 투자 매력을 높일 수 있습니다.

8.3. 가격 메리트 (입찰가 적정 시)

만약, 대항력있는 임차인의 보증금 1억 1천만원을 인수하는 것을 감안하여, 총 취득 비용(입찰가 + 1억 1천만원)이 시세(약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천만원) 이하로 형성될 수 있다면, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 인수해야 할 임차인의 보증금 1억 1천만원을 고려하여, 해당 부동산의 현재 시장 가치(공실 상태 기준)를 초과하지 않는 수준으로 산정해야 합니다.

최근 유사 면적(약 12~14㎡)의 테라스 시티 소형 주택 매물 시세는 약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천만원으로 파악됩니다.

본 물건의 시장 가치(공실 상태 기준)를 보수적으로 약 1억 1천 5백만원으로 가정할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총 금액은 입찰가 + 1억 1천만원(인수 보증금)입니다.

따라서, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

시장 가치 - 인수 보증금 = 최대 적정 입찰가

115,000,000원 - 110,000,000원 = 5,000,000원

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 5백만원 수준으로 산정됩니다.

이는 감정가 8천 8백만원과는 상당한 괴리가 있으며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 또는 임차인의 특수한 상황(예: 소유주와의 관계 등)으로 인해 실제 시장에서 거래되는 가치와 경매 시세의 간극이 클 수 있음을 시사합니다.

입찰 참여 시에는 반드시 임차인과의 관계, 명도 가능성, 잔여 임대료 수입 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.