나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49535 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 8층 802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 상·업무용건물이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제8층 제802호로서,
외벽: 복합판넬, 석재 붙임 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2024타경49535 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 8층 802호

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 개요

건물명: 알찬집

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 내역

감정가: 80,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 면적 정보

토지면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

토지지분: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물면적 (전용면적): 12.67㎡ (약 3.83평)

건물지분: 12.67㎡ (약 3.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔 및 상·업무용 건물이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상황

토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 5번)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 조 )

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2021년 9월 13일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번의 주택임차권등기입니다. 이는 임차인이 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본 물건은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재하는 지역에 위치합니다. 심곡본1동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 지역 특징

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 상업 활동과 경관 관리가 이루어지는 지역입니다. 다만, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 13층 건물이며, 본 건은 8층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬, 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 PVC샷시입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대중교통 시설(버스정류장, 부천역)이 잘 갖추어져 있으며, 행정복지센터가 위치합니다. 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 92,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 감정가 80,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰자가 상당한 추가 비용 부담을 감수해야 할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 구체적인 임대 조건 및 거주 상태 파악이 어렵습니다.

* 토지이용계획상 규제: 방화지구, 중점경관관리구역 등의 용도 제한이 향후 재건축 또는 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 보고서 작성 시점까지 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중심상업지역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 편이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금(9,200만원)이 감정가(8,000만원)를 초과하여 인수될 가능성이 있는 점이 매우 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리관계의 복잡성으로 인해 명도 및 자금 계획에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 부천역과 버스정류장이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 도심지 입지: 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 12.67㎡의 작은 면적으로, 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수익형으로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 미래 시점(2025년)의 거래 데이터를 기반으로 추정된 것으로 보이며, 주변의 유사 건물(다세대 주택)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2001년식 건물 (59.9㎡): 19,800만원 (약 330만 원/㎡, 약 1,098만 원/평)

* 2013년식 건물 (35.12㎡): 20,700만원 (약 589만 원/㎡, 약 1,958만 원/평)

* 2019년식 건물 (49.33㎡): 29,000만원 (약 588만 원/㎡, 약 1,952만 원/평)

본 건은 2011년에 건축된 도시형생활주택으로 전용면적 12.67㎡(약 3.83평)입니다. 감정가는 80,000,000원이며, 이는 약 631만 원/㎡ 또는 약 2,089만 원/평에 해당합니다. 이는 제시된 최근 매매 사례의 최고가보다 다소 높은 수준입니다.

특히, 본 건은 전용면적 12.67㎡라는 매우 작은 규모임을 고려할 때, 시세는 면적당 가격보다는 총 매매 금액으로 판단해야 합니다. 현재 제시된 유사 면적의 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 리스크는 92,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 80,000,000원을 초과하는 금액입니다.

이러한 상황을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 인수 보증금과 감정가를 고려할 때, 실질적인 투자 가치가 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다.

따라서, 극히 보수적인 관점에서, 잠재적 위험과 투자 회수 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.