나이스옥션 법원경매 부천 2024타경47928 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 13층 1313호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 소재한 노변상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수도권전철1호선 "부천역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하4층 지상14층 건물 내 13층 1313호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택-원룸형) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접지대비 등고평탄한 대체로 장방형의 토지로서 7필 일단으로 근린생활시설,
업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 25M 내외, 동측으로 로폭 약 8M 내외, 북측으로 로폭 약 6M 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 심곡동 458-2, 458-3
일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 심곡동 458-13
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천
교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3) 심곡동 458-14
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m
-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

4) 심곡동 458-15, 458-16, 458-17
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경47928 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 13층 1313호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

* 토지지분: 4.074㎡ (약 1.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

* 건물지분: 17.682㎡ (약 5.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 남측 인근에 위치함.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 노변상가지대로 형성되어 있음.

* 차량 출입이 용이하며, 수도권전철 1호선 "부천역" 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO임.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)임.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 주목해야 할 권리는 대항력 있는 임차인 이 존재한다는 점임.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정량숙)

* 보증금: 141,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-01-18

* 배당신고일자: 2023-03-20

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약상, 을구 순위 3번 주택임차권 등기(정량숙)는 접수일자 2023년 3월 20일이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음. (다만, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함)

* 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 141,000,000원을 인수할 경우, 실제 매입 비용은 낙찰가액 + 141,000,000원이 될 수 있어 주의가 필요함.

* 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 심곡동 일대는 부천대학교를 중심으로 형성된 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 상권 활성도가 양호한 편임.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 분포하여 유동인구가 풍부하며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됨.

* 본건 건물(다온하브)은 이러한 상업지구 내에 위치하여 가시성과 접근성이 좋음.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권전철 1호선 "부천역"이 도보 또는 근거리 대중교통 이용 가능 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수함. 버스 노선도 다양하게 운행됨.

* 편의: 주변 근린생활시설 및 상업 지구 내 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 교육: 부천대학교가 인근에 위치하며, 기타 교육 시설 접근성도 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 141,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용함.

* 임대관계가 미상으로, 임차인의 실제 거주 여부 및 특약 사항 등에 대한 추가 확인이 필요함.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 대한 제한 사항이 있을 수 있음. (가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 포함)

* 주변에 쓰레기 소각장 등 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 부천시 전반적으로 자원순환센터 등 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행 중인 점은 인지할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있음.

* 하지만, 감정가액에 근접하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하며, 이는 낙찰 시 인수해야 할 큰 부담으로 작용할 수 있어 매우 신중한 접근이 요구됨.

* 이러한 권리 관계 및 인수 부담을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 리스크가 크다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건 및 교통 편의성.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역.

* 만약 임차인과의 협의를 통해 보증금 부담을 경감시키거나, 명도를 성공적으로 진행한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사한 지역 내 다세대 주택의 경우 31.01㎡ (약 9.38평)가 8,300만원, 71.1㎡ (약 21.5평)가 18,000만원, 71.28㎡ (약 21.56평)가 23,500만원에 거래된 것으로 나타남. 이를 바탕으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 253만원/㎡ ~ 329만원/㎡ 수준임.

* 이는 본건 건물의 면적(17.68㎡, 약 5.35평)과 비교했을 때 상당히 넓은 면적임.

* 본건의 감정가는 143,000,000원으로, 면적 대비 약 809만원/㎡ 수준으로, 위 JSON 데이터의 시세와는 큰 차이를 보임. 이는 본건이 도시형생활주택-원룸형으로서 일반 다세대 주택보다 단위 면적당 가치가 높게 평가되었거나, 감정가와 실제 시장 가격 간의 괴리가 있을 가능성을 시사함.

* 그러나 본건에는 감정가액과 유사한 141,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담임.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 순수 가치 에 대한 예상 입찰가를 산정함. 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 높은 보증금으로 인한 리스크와 시세 정보의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 검색 결과, 유사한 면적(17㎡ 내외)의 원룸 월세가 200/38만원 수준으로 나타나며, 이는 직접적인 매매가 정보와는 차이가 있음.

* 다온하브 건물 내 다른 호실의 경매 정보(2024타경46079)에서는 감정가 1억 5,300만원, 최저가 1억 700만원대에 나온 사례가 있어, 본건의 감정가 1억 4,300만원이 단지 내 유사 물건과 비교하여 아주 동떨어진 수준은 아님을 알 수 있음.

* 상기 정보를 바탕으로, 본건의 감정가 143,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 감정가의 약 70% 수준 을 예상 입찰가로 제안함.

* 예상 입찰가: 약 100,000,000원 (100,000,000원)

* ※ 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 추정치이며, 실제 낙찰 시에는 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 총 실투자 비용이 됨을 명심해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.