나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49368 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 71-4 늘푸른빌 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 서측 인근에 위치하는 늘푸른빌
3층 303호로서 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 303호로서
외벽: 스톤코트 및 일부 석재 마감,
내벽: 벽지 및 일부타일 마감,
창호: 플라스틱섀시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이며, 가스보일러에 의한 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약3미터, 북서측으로 폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3) 토지 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-180호선)(접합),
항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경49368 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자)

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 71-4 늘푸른빌 3층 303호

용도: 다세대주택

1.3. 물건 상세

토지면적: 37.77㎡ (약 11.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.39㎡ (약 13.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 항공표면{공항시설법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법} 등에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액은 260,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 6월 22일자 부천시의 압류(갑5)입니다.

이후 접수된 권리 중 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 2024-09-09)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-09-21

확정일자: 2018-09-12

배당신고일자: 2021-12-09

대항력: 있음

비고: 임차인이서형의 승계인

집합건물 등기부 요약 상 을구 3번 주택임차권등기(접수일자 2021-12-09, 권리자 주택도시보증공사, 금액 260,000,000원)는 말소기준권리보다 후순위이나, 명시적으로 "말소: 인수"로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 260,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 임차인의 대항력이 소멸되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 최근(2026년 3월~5월) 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 복지빌라7동(169-83): 2026년 3월, 67,000,000원 (전용 39.6㎡)

* 금성아트빌(169-126): 2026년 3월, 185,000,000원 (전용 72.2㎡)

* 제네스빌A동(72-5): 2026년 5월, 192,000,000원 (전용 48.4㎡)

이는 본건과 동일한 건물이 아닌 인근 지역의 다세대주택 거래 사례이며, 건축 연도, 면적, 층수 등 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

본건의 감정가는 282,000,000원이나, 최근 거래 사례 중 가장 유사한 면적(48.4㎡)의 거래가가 192,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가 대비 시세의 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금(260,000,000원)이 감정가를 초과하거나 근접하므로, 시세보다 저렴하게 취득하더라도 실질적인 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 약대초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(282,000,000원) 대비 인수 보증금(260,000,000원) 비율이 높아, 낙찰 후 실제 투자 비용 대비 수익률이 낮거나 손실이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 건물 상태, 관리 상태, 불법 건축물 여부, 기타 숨겨진 권리 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 282,000,000원입니다. 하지만 260,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키며, 투자 수익성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다. 주변 시세와 비교 시, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실질적인 취득 가격이 높아질 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구 약대동 지역의 다세대주택으로, 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 약대초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 260,000,000원입니다.

이를 고려할 때, 매수인의 실질적인 총 취득 비용은 (입찰가 + 260,000,000원)이 됩니다.

시세 대비 합리적인 수익을 확보하기 위해서는 총 취득 비용이 주변 시세(감정가 또는 그 이하)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최소한의 인수가격으로 낙찰받는다고 가정할 때, 입찰가는 22,000,000원 (282,000,000원 - 260,000,000원)을 하회할 수 있으나, 경쟁을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 50,000,000원 (입찰가) + 260,000,000원 (인수 보증금) = 310,000,000원

위 예상 입찰가는 투자자의 자금 부담 능력, 시장 상황, 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건은 인수 보증금이 매우 높아 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 수익성을 재검토할 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.