나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54223 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 775-10 라비앙힐스 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물내 제13층 제1301호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천중)<기타사항은 부천교육지원청에 문의><교육환경 보호에 관한 법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천중-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금284,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 부천지원 2024타경54223 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 775-10 라비앙힐스 13층 1301호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제13층 제1301호

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1.3. 면적 정보

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토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

건물면적: 36.28㎡ (약 10.98평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, "부천중학교" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

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2.2. 교통 여건

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차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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2.3. 인접 도로 및 토지 이용 계획

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본건 동측 및 남측으로 폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(부천중학교 인근), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

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본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 총 채권액은 404,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020년 4월 9일 접수된 김보영 씨의 근저당권(을4)이며, 이보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

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3.2. 임차인 현황

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등기사항전부증명서상 임차보증금 284,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있습니다. 임차인은 주택도시보증공사(박은미)로, 보증금 284,000,000원, 차임 0원이며, 2019년 12월 31일 전입, 2019년 12월 17일 확정일자를 받았습니다.

주의사항으로 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인한 주택임차권의 소멸 여부가 복잡할 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

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3.3. 기타 권리 사항

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* 소유권보존 (갑1, 2018-11-26)

* 소유권이전 (갑4, 2020-02-03)

* 근저당권 (을4, 2020-04-09, 김보영, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을5, 2022-03-08, 박은미, 284,000,000원, 말소)

* 압류 (갑7, 2021-04-09, 부천시)

* 압류 (갑8, 2021-08-10, 마포세무서장)

* 압류 (갑9, 2024-05-16, 용산세무서장)

* 강제경매 (갑10, 2024-11-20, 주택도시보증공사, 284,000,000원)

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3.4. 인수되는 권리 (없음)

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상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권의 경우, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 처리로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특징

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본 물건이 소재한 중동 지역은 부천시의 주요 도심 중 하나로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 이에 따른 상업시설 및 생활편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

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4.2. 상업 시설 현황

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단지 인근으로 근린생활시설이 다수 분포하고 있어, 기본적인 식당, 마트, 병원, 학원 등 생활 편의를 위한 상업시설 이용이 용이합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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* 부천중학교 (도보 접근 가능)

* 인근에 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

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5.2. 편의/의료 시설

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* 주변 근린상가 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 병원, 약국 등 의료시설 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 복잡성

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'대항력있는임차인' 관련 특이사항이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출과 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시됨에 따라 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 법적 권리 관계가 완전히 종결되었는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.2. 권리 관련 잠재적 문제

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다수의 압류 및 강제경매 등기사항이 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다. 공동담보 물건으로 표시되어 있으나, 본 건에 직접적인 리스크로 작용할 가능성은 낮습니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 평가

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본 물건은 부천시 중동의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리 관계의 복잡성으로 인해 명확한 권리 분석이 중요합니다.

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7.2. 투자 가치

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안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 권리 관계가 명확하게 정리될 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 주요 장점

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* 부천시 중동의 역세권 및 학군 인접 입지

* 아파트로서의 안정적인 수요

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

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8.2. 고려 사항

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* 임차인 관련 복잡성으로 인한 추가적인 법률 검토 필요성

* 부천시 지역 아파트 시세 변동 추이 고려

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9. 예상 입찰가

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본 보고서 작성 시점에는 정확한 시세 자료 및 주변 실거래가 조사가 이루어지지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 감정가 286,000,000원을 기준으로, 최신 시세, 단지 내 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 현 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.