나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56762 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-11 라온107 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천괴안동우체국" 북서측에 위치하며,
주변은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통 여건은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 제7층 제701호로서,
(사용승인일:2019.06.24)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경56762 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-11 라온107 7층 701호

* 건물명: 라온107

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2019년 06월 24일

* 해당 층수: 7층 (총 8층)

1.2. 물건 현황

* 용도: 아파트

* 감정가: 221,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

* 토지 지분: 22.5497㎡ (약 6.82평)

* 건물면적 (전용면적): 41.89㎡ (약 12.67평)

* 건물 지분: 41.893㎡ (약 12.67평)

* 분양면적: 제공된 정보에서는 정확한 분양면적을 확인할 수 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천괴안동우체국" 북서측에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건 남동측으로 중로의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 중로3류 (폭 12m-15m) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 05월 16일 접수된 계양세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기부상 소유권이전, 신탁말소, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 을구 1번 순위 주택임차권(하원철, 보증금 190,000,000원)은 말소 예정이나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 문구가 있습니다. 이는 HUG의 조건부 동의 하에 말소될 수 있음을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(하원철)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 20일

* 확정일자: 2022년 03월 25일

* 배당신고일자: 2024년 01월 31일

* 본 경매 건의 '임차인 현황' 상으로는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 되어 있어 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 주택임차권의 말소 여부와 관련된 '물건명세서 참고사항'의 기재 내용을 면밀히 확인하고, 필요시 채권자(주택도시보증공사)에게 직접 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주변은 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 부천괴안동우체국이 위치합니다.

* 대규모 상권은 다소 거리가 있으나, 홈플러스 부천소사점, 창영초등학교 인근의 상권 등을 이용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 유해시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 대규모 혐오시설(소각장, 분뇨처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 편의시설 및 관공서(부천괴안동우체국) 등이 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육환경

* 인근에 삼오유치원, 부천부안초등학교병설유치원, 창영초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 등기부상에도 '말소'로 표시되어 있습니다.

* '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되며 HUG의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어, 임차권의 최종 처리 결과에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용 역시 인수 여부에 영향을 줄 수 있으므로 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 기타

* 건물 자체는 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축이지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로서, 경매 절차상 말소될 것으로 예상되는 권리관계가 복잡하지 않습니다. 다만, 임차인 관련 정보에 다소 상이한 부분이 있어 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 신축 아파트라는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트라는 점과 토지/건물 일괄 매각으로 소유권을 명확히 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 취득이 기대됩니다.

* 임차인 관련 불확실성을 해소한다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 감정가 221,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크 해소 여부, 시장 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 따라서, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰 시에는 꼼꼼한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.