나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56267 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 171-33 네이처빌리지 103동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "진영중학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 2층 203호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

소사본동 171-33 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-844호선)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경56267 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 171-33 네이처빌리지 103동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "진영중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 등입니다. 건물은 2017년 7월경 준공된 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중입니다. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 14일자 의정부세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(권리금액 214,000,000원, 서보정)이 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있습니다. 임차인 현황 상 보증금은 205,000,000원으로, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2019년 9월 24일, 확정일자는 2019년 9월 9일입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜의 갑5 소유권이전, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 강제경매 등기 및 관련 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 인수 보증금

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 다만, 등기부상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있고 대항력이 있으므로, 실제 경매 절차 진행 시 임차인과의 관계 및 배당 여부에 따라 인수 여부가 확정됩니다.

3.5. 주의사항

대항력 있는 임차인 서 씨가 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 보증금 205,000,000원(권리금액 214,000,000원)의 인수 가능성이 있습니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변 환경은 대체로 주거 지역의 특성을 띠고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북측 인근에 진영중학교가 위치하며, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

소로 2류(폭 8~10m) 도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

5.3. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립 및 다세대주택의 경우 2025년 12월 기준 36.24㎡(약 11평) 면적이 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건(49.92㎡)은 이보다 면적이 크고 2017년경 준공으로 비교적 신축에 해당하므로, 유사 면적의 경우 217,000,000원 ~ 240,000,000원 선의 시세로 추정됩니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 분석 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권으로 인해, 보증금 205,000,000원(권리금액 214,000,000원)을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (단, 실제 배당 절차에 따라 달라질 수 있으며, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됨)

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 네이처빌리지 103동 2층 203호 다세대주택입니다. 2017년경 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 49.92㎡ (약 15.10평)의 면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 고려사항이며, 이는 낙찰 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 선호도 양호 예상.

* 소사본동 지역 내 주거용 부동산으로서 안정적인 수요 기대.

* 강제경매 물건으로 법적 절차에 따른 투명한 매각 진행.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원입니다. 주변 시세 분석 및 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 217,000,000원에서 240,000,000원 범위로 추정됩니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으므로, 낙찰 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다(단, 실제 배당 절차 확인 필요). 이에 따라, 신중한 접근을 위해 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.