나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55547 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 71-2 한마음빌라 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2002.9.17)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-180호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부천지원 2024타경55547 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 71-2 한마음빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 23.99㎡ (약 7.26평)

토지 지분: 23.99㎡ (약 7.26평)

건물면적: 43.59㎡ (약 13.19평)

건물 지분: 43.59㎡ (약 13.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호

건축물 사용승인일: 2002년 9월 17일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대행 김영진)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 2월 15일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 기록 상 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류 (갑8)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기 (김영진, 160,000,000원)입니다. 이는 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경 및 상업 시설

본건이 위치한 약대동 일대는 주거 밀집 지역으로 다세대주택과 더불어 아파트, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지역 내 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 시설

본건 남동측 인근에 부천초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 2. 편의 시설

주변에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 3. 기타 시설 (혐오시설 포함 가능성 검토)

현재 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 부천초등학교와의 인접성 또한 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(김영진)의 보증금 160,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 또한, 본건 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등에 해당하므로 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2002년 준공)에 속하는 다세대주택으로, 적정 면적과 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 상당한 금액의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있어, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 시장 가격보다 저평가된 감정가가 매력적일 수 있습니다.

* 적정 전용 면적: 43.59㎡로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 실거주 또는 투자용으로 고려 가능합니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경을 중시하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(43.59㎡)의 빌라 시세는 약 173,000,000원 내외로 추정됩니다. (2026년 5월 6일 거래된 48.4㎡ 면적 빌라가 192,000,000원에 거래됨을 기준)

감정가는 154,000,000원입니다.

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원 인수 가능성입니다. 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 표시된 점은 잠재적 인수 위험을 시사합니다. 만약 경매 낙찰가로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담하게 됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가와 시장가치 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 150,000,000원

최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 가능성, 물건의 실질적인 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.