나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55349 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 17-2 더-편한 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일: 2019.01.24)

외벽: 치장벽돌 및 돌붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

"공동주택(도시형생화주택-단지형다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설" 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-113호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중
-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2024타경55349 (1)

소재지

경기도 부천시 오정구 내동 17-2 더-편한 5층 502호

건물명

더-편한

토지면적

30. 29㎡ (약 9.16평)

건물면적 (전용면적)

41. 67㎡ (약 12.61평)

건물 총면적 (연면적)

676. 98㎡

용도

도시형생활주택 (집합건물)

건물 사용승인일

2019년 01월 24일

감정가

204,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각물건

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

3. 권리분석

권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 갑구3번의 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2024.12.02.)입니다. 해당 경매개시결정 등기보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위이거나 동순위인 권리는 대부분 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 장 (주택도시보증공사(장현우)라고 기재되어 있으나, 등기부상 임차인은 장현우로 보이며, 채권자가 주택도시보증공사입니다.)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 08일

* 확정일자: 2021년 08월 06일

* 배당신고일자: 2023년 09월 07일

* 대항력: 없음 (등기부상 '을3' 임차권 등기 내역에 '말소'로 표기되어 있으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 비고:

주요 권리사항

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 권리자: 장현우, 금액: 240,000,000원, 전입/확정일자: 2021.07.08/2021.08.06, 그러나 등기부상 '말소' 처리됨)

* 강제경매 (갑3, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 240,000,000원, 말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 등기사항 증명서상 을구 3번 주택임차권 등기는 '말소' 처리되어 있으며, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 따라서 '인수 보증금 합계'가 0원임을 감안할 때, 매수인이 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 부천시 오정구 내동 일대 연립/다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래 사례 1: 전용면적 33㎡, 2층, 2025년식 건물(1991년 준공), 120,000,000원 (약 363만원/㎡)

* 2025년 12월 거래 사례 2: 전용면적 35.4㎡, 4층, 2001년식 건물, 90,000,000원 (약 254만원/㎡)

* 2025년 12월 거래 사례 3: 전용면적 43.2㎡, 1층, 1986년식 건물, 80,000,000원 (약 185만원/㎡)

본건 물건은 전용면적 41.67㎡이며 2019년식으로 비교적 신축에 해당합니다. 위 사례들은 대부분 1986년~2001년에 준공된 건물들로, 본건보다 연식이 오래되었습니다. 본건의 신축 연식(2019년)을 감안하면, 동일 면적 대비 가격은 최소 1.3억원에서 1.5억원 이상으로 추정할 수 있습니다. 다만, 감정평가액 2.04억원과는 상당한 차이를 보이고 있어, 시장 시세와 감정가 간의 괴리가 존재함을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

주변 교통 및 편의시설

* 교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 학교: "내동중학교"가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주위는 주택가로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 혐오시설 정보

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에 혐오시설(예: 폐기물처리장, 납골당 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거환경이 비교적 양호한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리

감정평가액 2.04억 원 대비 주변 다세대주택 매매 사례(JSON 정보)에서 나타나는 시세는 1.2억 원 ~ 1.5억 원 수준으로, 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성 또는 비교 사례가 본건과 직접 비교하기 어렵다는 점을 시사합니다. 따라서 입찰 시에는 본건의 실제 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

임차인 관련 정보 혼선

임차인 현황에 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차권(을3)은 '말소' 처리되었고, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며 '인수 보증금 합계'가 0원입니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하지만, 정보 간의 불일치는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(내동중-교육청문의), 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 신축 연식이라는 장점이 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 학교가 위치하여 생활 편의성이 있습니다. 권리관계상 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 임차인 관련 정보의 일부 불일치는 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2019년 사용승인)

도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 감정평가액은 204,000,000원입니다. 하지만 제공된 주변 시세 분석 자료(JSON)에 따르면, 비슷한 면적의 오래된 건물들의 매매가가 1.2억 원 ~ 1.5억 원 수준으로 나타나, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 임차인 관련 인수 부담금이 0원임을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰가 산정이 가능합니다.

제시 가격 범위

감정가(2.04억원)와 주변 시세(1.2억~1.5억원 추정)를 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 투자 수익률을 고려한 합리적인 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시세 조사, 물건 현장 조사, 응찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 (예시)

180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.