나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56618 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 5층 503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 부천역이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콩크리트구조 평슬라지붕 13층 건물 중 제5층 제503호로서,
외벽 : 복합판넬, 석재 붙임 등 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경56618 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

토지지분: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

건물지분: 12.67㎡ (약 3.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: '알찬집' 건물이며, 2011년 건축 허가, 2012년 6월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 13층 건물 중 5층 503호입니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 18일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

인수 권리: 제공된 정보 및 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출에 따라, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이하나로)

* 보증금: 87,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 13일

* 배당신고일자: 2024년 3월 15일

* 중요: 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 기재되어 있어 정보에 충돌이 있습니다. 또한, 등기부상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 소유권보존 (2012-06-11)

* 공유지분 이전 등 다수

* 주택임차권 (을3, 87,500,000원, 2024-03-15 접수, 말소 예정)

* 소유권이전 (갑4, 2022-03-11)

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 87,500,000원, 말소기준권리)

* 압류 (갑6, 국민건강보험공단, 2025-01-02)

등기부채권 총액: 87,500,000원

권리분석 종합: 임차인의 대항력 유무 및 HUG 관련 조건에 대한 정보 충돌이 존재하므로, 본건은 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 전문가를 통해 인수 여부 및 관련 위험에 대한 상세한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변: 아파트, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권은 어느 정도 형성되어 있습니다.

교통: 부천역이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

소비층: 주변 주거 시설 및 오피스텔 거주자, 부천역 유동인구를 주요 소비층으로 예상할 수 있습니다.

경쟁: 유사한 규모의 주택 및 상가 건물이 혼재하고 있어 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: "심곡본1동행정복지센터"가 가까이 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

편의시설: 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 이용: 본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비: 건물 내 승강기, 소화전, 위생, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리 및 HUG 조건 불명확성: 임차인 대항력 관련 정보의 상충과 HUG 인수조건 변경 등의 복잡한 권리 관계는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

협소한 면적: 건물 전용 면적이 12.67㎡ (약 3.83평)으로 매우 작아 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

작은 토지 지분: 3.74㎡ (약 1.13평)의 토지 지분은 독립적인 토지 권리 행사에 어려움이 있을 수 있습니다.

지역지구 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 도시형생활주택으로, 부천역 인근 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하고 주변 상업 시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 유무 및 HUG 관련 조건에 대한 상반된 정보로 인해 중대한 권리상 불확실성이 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 12.67㎡의 협소한 면적 또한 활용상 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거/상업 시설로서의 잠재력.

권리 문제가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

말소기준 권리 관련 채권 총액 (추정): 87,500,000원 (주택도시보증공사) + 기타 압류채권

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기반, HUG의 말소동의 확약서 제출 확인)

최근 주변 실거래가 정보는 본건과 면적 및 건물 연식이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 매우 작은 면적(12.67㎡)과 임차인 관련 권리 분석상의 불명확성, HUG 인수조건 변경 등 복합적인 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

(상기 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 권리 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 명확화 등 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.