나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55691 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 775-10 라비앙힐스 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2024.12.16

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

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3.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2024타경55691 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3.2. 물건현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 775-10 라비앙힐스 13층1302호

건물명: 라비앙힐스

용도: 아파트 (공동주택)

층수: 13층 중 13층

사용승인일: 2018년 11월 19일

구조: 철근콘크리트구조

3.3. 감정가 및 면적

감정가: 234,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

3.1. 주변환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 라비앙힐스 아파트 단지 내에 소재합니다. 주변은 대규모 아파트 단지 및 상업 시설, 학교 등이 혼재된 전형적인 도심 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통환경

가까운 거리에 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 지하철 1호선 송내역 및 7호선 부천시청역 이용이 가능한 위치에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

3.3. 학군 및 편의시설

단지 인근에 부천중앙초등학교, 부천중학교, 원미고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 부천세종병원 등 의료 시설과 이마트, 현대백화점(부천점) 등 쇼핑 시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

3.4. 혐오시설 유무

본 물건 주변 반경 내에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2. 권리분석

2.

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본 상 현재 파악된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

을구 순위 4번: 근저당권 (채권자: 노기옥, 채권금액: 45,000,000원, 접수일자: 2019-12-10)

을구 순위 5번: 근저당권 (채권자: 안애순, 채권금액: 90,000,000원, 접수일자: 2020-05-19)

을구 순위 6번: 근저당권 (채권자: 안준식, 채권금액: 75,000,000원, 접수일자: 2021-06-22)

갑구 순위 7번: 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 778,000,000원, 접수일자: 2021-11-29) - 말소

갑구 순위 8번: 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 257,000,000원, 접수일자: 2022-09-15) - 말소

갑구 순위 11번: 압류 (채권자: 서울특별시강서구, 접수일자: 2021-11-29) - 말소

갑구 순위 14번: 압류 (채권자: 부천시, 접수일자: 2024-06-26) - 말소

을구 순위 7번: 주택임차권 (권리자: 김예슬, 권리금액: 277,000,000원, 접수일자: 2023-11-21) - 인수

갑구 순위 15번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 277,000,000원, 접수일자: 2024-06-26) - 말소

갑구 순위 16번: 압류 (채권자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2024-12-17) - 말소

3.2. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 을구 순위 4번 근저당권(노기옥, 2019.12.10. 접수)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수 권리 분석 (임차인 포함)

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다. 그러나 을구 순위 7번의 주택임차권(김예슬)은 '인수'로 기재되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 그 부족액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김예슬 (대항력: 있음)

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-25

확정일자: 2019-10-08

배당신고일자: 2023-11-21

* 임차인: 박정원 (대항력: 없음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-09

* 임차인: 유재순 (대항력: 없음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-17

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 법원 보고 사항에 따른 것이나, 대항력 있는 임차인 김 의 경우 보증금 277,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로, 실제 낙찰 시에는 해당 금액을 포함하여 신중하게 접근해야 합니다.

2. 상권분석

2.

3.1. 주변 상업 시설

물건지 인근 중동 일대는 다양한 규모의 상업 시설이 발달해 있습니다. 대형마트, 백화점, 일반 상점, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

3.2. 유동인구 및 소비력

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 유동인구 및 소비력을 갖추고 있으며, 다양한 연령층의 배후 수요가 존재합니다.

2. 생활정보

2.

3.1. 편의시설 접근성

각종 은행, 관공서, 의료 시설, 쇼핑센터 등 필수 생활 편의 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

3.2. 주거 만족도

신축에 가까운 연식(2018년 준공)과 아파트라는 주거 형태, 그리고 단지 내 관리 시스템 등을 고려할 때 일반적인 주거 만족도는 높은 편입니다.

2. 잠재적 리스크

2.

3.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 (보증금 277,000,000원)의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.2. 기타 법적 문제

현재까지 추가적인 법적 하자나 소송 관련 정보는 확인되지 않았으나, 권리분석 및 현장 조사 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

2. 종합 의견

2.

3.1. 물건 강점

* 우수한 입지: 부천시 중동의 편리한 생활 인프라 및 교통망을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 비교적 신축: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

3.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인: 277,000,000원의 보증금을 인수할 위험이 있어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 투자 포인트

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3.1. 시세 차익 가능성

정상적인 경매 절차가 진행되고 임차인 관련 리스크가 해소된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 실거주 가치

편리한 교통, 학군, 상업 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 목적에도 적합한 물건입니다.

2. 예상 입찰가

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3.1. 산정 근거

예상 입찰가는 감정가(234,000,000원)를 기준으로 하되, 물건 고유의 권리 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

3.2. 주의사항

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 잠재적 인수 보증금(277,000,000원)을 제외한 금액일 가능성이 높습니다. 따라서, 해당 보증금 액수와 인수 가능성을 반드시 고려하여 보수적인 시각으로 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 인수액을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.