나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56878 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 292-7 대성파크빌 105동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "부천IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 소규모공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 드라이비트 및 인조석붙임마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재경보설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 가장형 토지로서, 아파트 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경56878 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 292-7, 대성파크빌 105동 5층 502호

구분: 아파트

감정가: 104,000,000원

토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물면적: 28.94㎡ (약 8.76평) (전용면적 기준 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "부천IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공동주택, 소규모 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

다만, 대중교통 이용 시 주요 거점 접근성은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등의 공법상 제한사항이 있습니다.

2.4. 도로상태

남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 건물명칭

등기부상 주소지는 '대성파크빌'이나, 현황조사 보고서상 외벽에는 '대광아파트'로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 31일자 광명세무서장의 압류(갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 것은 아니나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(방신애)

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-07-15, 확정일자: 2021-06-16

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 15번 주택임차권(방신애)으로 존재하나, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 기타 권리관계

집행력 있는 정본에 의한 강제경매 신청 건입니다.

등기부상 을구 15번 주택임차권은 말소대상이나, 주택도시보증공사의 동의로 소멸이 확정되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거 지역과 소규모 상업 및 공업 시설이 혼재된 복합적인 성격의 상권입니다.

근린생활시설이 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능이 존재합니다.

부천IC 인근이라는 지리적 이점으로 물류 및 교통 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 해당 물건 자체의 임대 수익 또는 가치 상승은 지역 내 수요에 크게 의존할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

아파트 단지와 주택 밀집 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

소규모 공장이 혼재하여 일부 지역에서는 소음이나 통행량 증가가 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통

남측 8미터 도로에 접하여 차량 접근성은 양호합니다.

인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접한 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성상 일부 산업 시설과의 거리에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 혼동: '대성파크빌'과 '대광아파트' 표기 오류는 방문자나 택배 등에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 혼재된 용도: 아파트 단지 내에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 공장 운영 시간대에 따라 소음, 분진, 교통 체증 등의 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서 제출'로 인해 임차권이 소멸될 예정이나, 관련 서류의 완결성을 재확인할 필요가 있습니다. 다만, 인수되는 권리가 없으므로 리스크는 매우 낮습니다.

* 도로 폭: 인접 도로가 8~10m 소로인 점은 통행에 무리가 없으나, 넓은 도로에 비해 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

부천IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주거 지역 내에 자리 잡고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 하위의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 문제가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, '대성파크빌'과 '대광아파트' 명칭 혼동, 아파트 단지 내 소규모 공장 혼재 등의 일부 단점이 존재합니다.

전반적으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 편이며, 감정가를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리분석: HUG의 확약으로 인해 복잡했던 임차권 문제가 소멸 처리되어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 목적 모두 적합: 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있고, 향후 지역 발전 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 보증금 미인수: 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 온전히 물건 자체의 가치에 대한 평가를 기반으로 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가, 본 건의 상태(수리 여부, 명칭 혼동 등), 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 관심도에 따라 달라질 수 있습니다.

본 건의 경우, 권리관계가 명확히 정리되는 점을 고려하여, 입찰 희망자는 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 파악하고, 주변 시세 조사를 충분히 진행한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.