나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13441 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 116-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "서귀포대신중학교" 북측 인근에 위치하는 부동산이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가 요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 외장타일 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바닥 : 강마루 등 마감,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2) 1층 : 주택으로 이용중임.
일련번호 2) 2층 : 주택으로 이용중이며 상부에 다락이 소재함.

설비내역

일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경13441 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 116-2

용도: 단독주택

감정가: 1,129,421,760원

토지면적: 342.90㎡ (약 103.74평)

토지지분: 342.90㎡ (약 103.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 349.14㎡ (약 105.64평)

건물지분: 349.14㎡ (약 105.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "서귀포대신중학교" 북측 인근에 위치하는 부동산입니다.

* 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

* 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017-12-28 농협은행 근저당권 (을6)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (일괄매각 조건)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액 (토지): 748,155,302원

* 등기부채권 총액 (건물): 1,109,155,302원

* 임차인 현황 (모든 임차인은 대항력 없음):

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-30

* 류 : 보증금 78,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-09-01

* 범 : 보증금 68,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-29, 확정 2023-12-15

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-28

* 이 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-30, 확정 2021-09-09

* 이 : 보증금 69,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-30, 확정 2021-06-11

* 정 : 보증금 69,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-09, 확정 2022-06-08

* 조 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-28

* 황 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-06-11

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 제시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 강정동으로, "서귀포대신중학교" 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 주변에 학교와 주택가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서귀포대신중학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 점포 및 주택가 형성에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 서귀포시 관할 지역으로 행정 및 공공 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 폐문 및 소유자 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가는 외부 관찰 및 일반건축물대장상 현황도면 등을 종합적으로 고려하여 산정되었으므로, 입찰 시 건물 상태에 대한 면밀한 사전 조사 및 주의가 필요합니다.

* 건물 상태 미확인: 내부 조사가 이루어지지 않아 건물 노후도, 하자 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세와의 편차: 제공된 주변 연립주택 매매가 정보에 비해 본건의 감정가가 높게 책정된 측면이 있습니다. 단독주택이라는 점과 면적 등에서 차이가 있겠지만, 실거래가와의 비교 분석이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 위치한 단독주택으로, 학교 및 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고 주변 환경도 무난합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 제시된 임차인들도 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 현장 방문 시 건물 내부 조사가 불가능했다는 점입니다. 이로 인해 건물 상태나 추가적인 문제점 파악이 어려운 상황이며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 최근 주변 연립주택 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 제주 서귀포시 강정동이라는 지리적 이점과 학교 인근이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없고 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계는 투자에 대한 안정성을 높여줍니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각받으므로, 부동산 자체의 가치를 온전히 취득할 수 있습니다.

* 내부 확인의 기회: 낙찰 후 내부 조사를 통해 건물의 상태를 정확히 파악하고 필요한 수리를 진행할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,129,421,760원입니다. 제시된 주변 연립주택의 최근 매매가는 180,000,000원에서 310,000,000원 사이로, 본건의 감정가와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 건물의 용도(단독주택 vs 연립), 면적, 개별 특성 등에 따른 것으로 판단됩니다.

하지만 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태를 알 수 없는 리스크와 감정가가 주변 시세 대비 높은 편이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 임차 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

따라서, 내부 상태에 대한 불확실성을 감안하여 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권장 예상 입찰가: 1,080,000,000원 (10억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.