나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1163 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1201 디아일랜드마리나호텔[현황:성산마리나호텔] 2층220호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ""동남초등학교"" 북측 인근에 위치하며
일대는 읍소재지 관광지 주변 상업지대를 형성하여 숙박시설, 음식점, 소매점 등으로 이용되
고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상8층 내 6층 737호, 2층 220호로서
<사용승인일 : 2014.12.15.>
외벽 : 제주석 판재붙임 등
내벽 : 페인팅마감, 타일붙임, 인테리어마감 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 시스템창호

이용상태

공히 호텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소방설비(스프링클러, 옥
내소화전, 화재탐지설비 등), 천장형 시스템에어컨 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서, 호텔부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①~⑥ 공히 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20.
고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(
국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.1
1.15~2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 전체 호를 운영사에서 위탁받아 운영 중인 것으로 조사되었음.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1163 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1201, 디아일랜드마리나호텔[현황:성산마리나호텔] 2층220호

용도: 숙박시설

건물명칭: 등기부상 '디아일랜드마리나호텔', 현황 '성산마리나호텔'

사용승인일: 2014년 12월 15일

운영: 전체 호를 운영사 위탁 운영 중이며, 본 호실은 주식회사 랜드원에서 위탁받아 호텔 객실로 운영 중

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

건물면적: 26.76㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 107,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 동남초등학교 북측 인근에 위치합니다.

해당 지역은 읍소재지 관광지 주변 상업지대를 형성하고 있으며, 숙박시설, 음식점, 소매점 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부지는 서측으로 왕복 2차선(약 15m 폭)의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구

* 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 3월 10일 접수된 농협은행의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 154,200,000원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 외)

* 권리분석 요약: 근저당, 압류, 임의경매 등 제시된 권리들은 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.4. 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

성산읍 고성리는 제주 동부의 주요 관광 지역으로, 성산일출봉 등 관광 명소와 인접하여 관광객을 대상으로 한 상업 활동이 활발한 지역입니다.

숙박시설, 음식점, 소매점 등이 밀집하여 있어 상업적 가치가 높게 평가됩니다.

4.2. 호텔 운영 현황

본 건이 속한 건물은 전체 호실이 운영사에 위탁받아 운영 중인 호텔로 파악됩니다.

본 호실 또한 (주)랜드원에서 소유자로부터 위탁받아 호텔 객실로 운영되고 있다는 호텔 담당 직원의 진술이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 동남초등학교가 북측 인근에 소재합니다.

* 기타: 관광지 인근 지역으로 다양한 관광객 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (상세 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 주변 환경

관광지 주변 상업지대이므로 소음이나 통행량 증가 등 관광객 밀집으로 인한 특성이 있을 수 있습니다.

제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 상 제한

고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 지역지구 지정으로 인한 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 미상이며, 실제 거주 또는 영업 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 명칭 상이

등기부상 명칭은 '디아일랜드마리나호텔'이나, 현장 표시는 '성산마리나호텔'로 되어 있어 혼란의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 동부의 주요 관광지인 성산 지역에 위치한 숙박시설로, 관광 수요를 기반으로 운영되고 있습니다.

다수의 토지이용계획상 제한이 존재하나, 숙박시설 용도로는 적합한 입지입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인 부분이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 관광객 증가 및 지역 개발 가능성에 따른 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성산일출봉 등 주요 관광 명소와 인접하여 꾸준한 관광객 수요 기대

* 2014년 사용승인 건물로, 비교적 양호한 상태의 시설 유지 가능성

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있는 기회

* 제2공항 개발 등 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 향후 개발 계획, 물건의 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상기 감정가 및 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.