나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7922 [2] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1)까지, 기호(2)인근까지 제반차량의 통행이 용이하고, 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)는 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원(비닐하우스)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고, 기호(2) 서측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.
기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도""참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1, 2)는 공부상 지목이 전이나 현황 과수원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1, 2)는 농지취득자격증명을 요하는 토지로 판단되어 해당관청에 확인바라며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7922 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대포새마을금고

매각대상: 토지매각

용도: 전 (현황: 과수원)

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 1236-1

토지면적: 1197.00㎡ (약 362.09평)

건물면적: 0.00㎡

1.2. 2.토지 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

형태 및 이용상태: 부정형 토지로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며 과수원(비닐하우스)으로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호(1)은 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고, 기호(2)는 서측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접함.

1.2. 3.건물 정보

건물 제시외면적: 0.00㎡

제시외 건물: 지상에 철파이프조 비닐하우스 약 900㎡ 및 블럭조 판넬지붕 단층창고 약 9.8㎡ 소재 (감정평가서 건물개황도 상 'ㄴ' 부분, 매각 제외).

1.2. 4.감정가 및 매각 정보

감정가: 250,173,000원

감정평가서 요약: 과수목(감귤나무) 포함 평가되었음.

주의사항: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북서측 근거리에 위치.

일대는 단독주택 및 과수원이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 접근성

제반 차량의 통행이 용이하며, 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통 사정은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 공장설립제한지역(2016-11-28)임.

기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공장설립제한지역(2016-11-28)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 오방춘(1965년 보존), 오상훈(2018년 증여 이전).

근저당권: 엠씨아이대부주식회사(1.2억, 6천만, 6천만), 대포새마을금고(2.4천만) 등 다수 설정되었으나 모두 말소됨.

지상권설정: 대포새마을금고(2018년) 설정되었으나 말소됨.

임의경매: 대포새마을금고(2025년, 3.9억) 개시되었으나 말소됨.

가압류: 하원새마을금고(506만), 중문농업협동조합(1490만), 농업협동조합중앙회(2295만) 등 다수 설정되었으나 모두 말소됨.

등기부채권 총액 (말소 예정 채권 합계): 306,923,824원.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 2018-07-19 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)임.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (모든 권리가 말소 예정)

단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있으므로, 이에 대한 별도 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 외곽의 자연녹지지역에 위치한 농지로서, 일반적인 상업 시설이나 주거 지역의 상권과는 거리가 있음.

주변은 단독주택과 과수원이 혼재된 지역으로, 농업 생산 활동이나 전원생활을 위한 입지 조건으로 볼 수 있음.

제주도의 특성을 고려할 때, 지역 농산물 생산 및 관련 시설과의 연계성을 고려해 볼 수 있음.

5. 생활정보

인근 '하원초등학교'가 소재하여 교육 시설에 대한 접근성은 양호한 편임.

서귀포시 중심지 및 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)까지는 차량 이동이 필요함.

주변 환경은 대체로 청정하고 조용한 농촌 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 제출하지 않을 경우 매수신청보증금 반환이 불가하므로 입찰 전 반드시 확보해야 함.

농지법 개정으로 인해 농지위원회 심의가 필요한 경우 발급에 시간이 소요될 수 있으므로, 사전에 해당 행정관서에 확인 및 신청 절차를 진행해야 함.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물

매각에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 창고)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 불분명함.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부상 말소된 지상권과는 별개로 법정지상권 등 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.3. 기타

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중임.

임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있음. (단, 임차인 인수 보증금이 없어 권리상의 부담은 없음)

7. 투자 포인트

제주 서귀포시 하원동에 위치한 토지 경매 물건임.

현황 과수원으로 이용 중이며, 과수목을 포함하여 평가되었음.

자연녹지지역 등 향후 개발 가능성 또는 농업적 가치를 지닌 토지임.

제주도의 자연 환경 및 지역적 특성을 고려한 투자 접근이 가능함.

8. 예상 입찰가

감정가: 250,173,000원

최근 등기부상 채권 총액: 306,923,824원

경매개시채권액 (대포새마을금고): 390,000,000원

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가 조사, 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 확보 가능성, 법정지상권 성립 가능성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 상세한 시세 조사가 불가하므로, 현장 답사 및 전문가 상담을 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 농지 경매 건으로, 현황 과수원으로 활용되며 잠재적인 농업 생산 가치를 지니고 있습니다.

농지취득자격증명 필수 제출, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 불분명 등 특별한 리스크 요소를 가지고 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필요합니다.

또한, 관련 법규 및 행정 절차(농지취득자격증명 등)를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

저는 외부 지도 서비스나 검색 사이트에 접속하여 주변 시설이나 혐오 시설 정보를 직접 검색할 수 없습니다. 따라서 이 부분에 대한 분석은 제공된 정보와 일반적인 농촌 지역의 특성에 기반하였습니다.

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