나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31241 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 3736-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 ‘조수2리 노인복지회관’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 농경 및 주택지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) : 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호(4) : 인접도로와 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
기호(5) : 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1), (2) : 지적공부상 맹지로, 연접한 기호(5)를 통하여 진출입함.
기호(4) : 북서측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접함.
기호(5) : 남동측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 동측으로 지적공부상 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나 현황 폐도임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(1)은 묘지, 기호(2)는 임야이나 공히 현황 ‘전’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 기호(1),(2),(5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 패널 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

소매점으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 조사 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 향후 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 3736-3

용도: 제1종근린생활시설

건물 구조: 일반철골구조 패널지붕 2층 건물

건물 이용 상태: 소매점

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 318,425,000원

토지 면적: 276.00㎡ (약 83.5평)

건물 면적: 163.27㎡ (약 49.4평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31241 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 임OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 ‘조수2리 노인복지회관’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 농경 및 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지 기호(1) 및 (2)는 지적공부상 맹지이며, 기호(5)를 통해 진출입합니다.

토지 기호(4)는 북서측으로 폭 약 8미터(지적공부상 약 13미터)의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지 기호(5)는 남동측으로 폭 약 8미터(지적공부상 약 13미터)의 아스콘 포장도로에 접하며, 동측으로는 지적공부상 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나 현황 폐도입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 대체로 계획관리지역에 속하며, 일부 보전관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 관련 규제 사항이 적용됩니다.

특히 기호(2) 토지는 일부 경관보전지구 2등급, 지하수자원보전 2등급과 저촉되는 부분이 있으며, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

토지 공부상 지목과 현황의 차이가 존재합니다. 기호(1)은 공부상 묘지이나 현황은 전이며, 기호(2)는 공부상 임야이나 현황은 전입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 토지 등기부상 을11 (2021.09.17. 접수, 근저당권, 수협은행) 및 건물 등기부상 을1 (2024.05.31. 접수, 근저당권, 수협은행)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부등본 상 소유권이전, 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

토지 등기부채권 총액은 832,059,065원이며, 건물 등기부채권 총액은 702,059,065원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사오라피네

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-27

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인으로 주식회사오라피네가 존재합니다. 보증금은 0원, 차임은 월 100,000원이며, 대항력이 있습니다. 보증금이 0원이라는 점은 특이사항으로, 임대차 관계 및 명도 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 제1종근린생활시설로, 현재 소매점으로 이용 중입니다.

4.2. 상권 특징

본 물건은 주위가 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능하나, 업종 선택 시 주변 환경을 면밀히 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본건 인근 ‘조수2리 노인복지회관’이 있어 지역 커뮤니티 접근성이 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 월세 100,000원의 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 보증금은 0원이지만, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 있을 수 있으므로, 최신 경매 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 및 법규 관련 리스크

* 건물 내부 미확인: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 통상적인 상태로 평가되었습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인하여 하자 여부를 파악해야 합니다.

* 토지 지목 및 현황 차이: 기호(1) 묘지→전, 기호(2) 임야→전으로 현황과 공부상 지목이 다릅니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 상황: 일부 토지가 맹지이며, 일부 도로는 현황 폐도인 점은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 규제가 있어 토지 이용 및 건축에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 제주도 제주시 한경면 소재 근린생활시설은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 318,425,000원이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금은 0원입니다. 건물 내부 미확인, 토지 지목과 현황의 차이, 맹지 및 도로 상황, 복잡한 토지이용 규제 등 다양한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 본건은 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통한 면밀한 검토 후에 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역의 관광 및 개발 수요에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

* 지역 주민 및 관광객 대상 근린생활시설로서의 활용 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 관리의 효율성을 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 명확한 권리 분석 및 시세 파악, 명도 가능성, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하되, 위에서 언급된 리스크 요인들(대항력 있는 임차인, 건물 내부 미확인, 토지 이용 제한 등)을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 명도 비용 및 추가 공사 비용 등을 예상하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.