나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31241 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 3784-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 ‘조수2리 노인복지회관’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 농경 및 주택지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) : 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.
기호(4) : 인접도로와 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
기호(5) : 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1), (2) : 지적공부상 맹지로, 연접한 기호(5)를 통하여 진출입함.
기호(4) : 북서측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접함.
기호(5) : 남동측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 동측으로 지적공부상 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나 현황 폐도임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(1)은 묘지, 기호(2)는 임야이나 공히 현황 ‘전’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 기호(1),(2),(5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 패널 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

소매점으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 조사 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 향후 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록 1, 2. 지목은 각 묘지, 임야이나 현황 전으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31241 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 3784-1

용도 (지목): 임야

토지 면적: 6354.00㎡ (약 1,922평)

매각 대상: 토지매각

감정가: 1,353,608,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 ‘조수2리 노인복지회관’ 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전(밭) 및 과수원 등이 혼재된 농경 및 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로 상태:

- 기호(1), (2): 지적공부상 맹지이며, 인접한 기호(5) 토지를 통하여 진출입 가능합니다.

- 기호(4): 북서측으로 폭 약 8미터(지적공부상 약 13미터) 아스콘 포장도로에 접합니다.

- 기호(5): 남동측으로 폭 약 8미터(지적공부상 약 13미터) 아스콘 포장도로에 접하며, 동측으로는 폭 약 3미터의 도로에 접하나 현황 폐도입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 건 토지는 대부분 계획관리지역에 속해 있으며, 일부 지역은 보전관리지역, 자연취락지구에 포함됩니다. 또한, 다음과 같은 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

- 가축사육제한구역(전부제한구역)

- 경관보전지구(2등급, 5등급)

- 생태계보전지구(5등급)

- 지하수자원보전지구(2등급, 4등급)

- 건축계획심의대상구역 (기호 2)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(을3) 및 지상권설정(을4)이 2023년 1월 13일자로 말소되었습니다. 이후 설정된 여러 가압류(갑7, 갑8, 갑10) 및 강제경매(갑9), 임의경매(갑11) 또한 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서, 경매를 통해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액 (말소되지 않은 권리 제외 참고용): 약 1,781,259,065원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 이용

주변 지역은 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전(밭), 과수원 등이 혼재되어 있어 농업과 주거, 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

4.2. 토지 이용 규제

본 건 토지의 대부분은 계획관리지역으로, 개발 행위에 대한 상대적으로 완화된 규제가 적용될 수 있습니다. 다만, 가축 사육 제한, 경관 보전, 생태계 보전, 지하수 보전 등 제주도의 엄격한 환경 규제가 다수 적용되고 있어, 건축 및 개발 시 해당 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 ‘조수2리 노인복지회관’이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 여부

제공된 정보와 주변 검색 결과에서 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

- 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건 토지(기호 1, 2, 5)는 공부상 지목이 묘지, 임야이나 현황이 '전'(밭)으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지법 개정으로 인해 농지위원회 심의가 필요한 경우, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 확인이 필요합니다.

- 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 묘지, 임야이나 현황은 전으로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 관리에 있어 행정적 확인이 필요할 수 있습니다.

- 맹지: 기호(1), (2) 토지는 지적공부상 맹지이므로, 인접 토지(기호 5)를 통한 통행로 확보가 중요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

- 다수의 환경 보전 관련 규제(경관, 생태계, 지하수) 및 가축 사육 제한 구역으로 인해 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 특수 물건 정보

- 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로, 과거 또는 현재 진행 중인 다른 사건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 기타

- 공부상 지목과 현황 이용이 상이하여(기호 1, 2: 묘지, 임야 vs 전) 관련 법규 확인이 요구됩니다.

- 지적도상 맹지(기호 1, 2)로, 인접 토지(기호 5)를 통한 진출입에 의존해야 합니다.

- 목록 1, 2, 5번 토지는 경계 구분 없이 일단의 형태로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리에 위치한 임야로서, 경매를 통해 토지만 매각 대상으로 하는 강제경매 물건입니다. 감정가는 약 13.5억원이며, 토지 면적은 약 1,922평입니다.

7.2. 강점

- 농지 취득 자격 충족 시 농업 또는 주말체험영농 활용 가능

- 대부분 계획관리지역으로 개발 여지 존재

- 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리 다수

7.3. 약점

- 농지취득자격증명 필수 및 지목/현황 불일치

- 맹지(일부) 및 인접 토지 의존형 진출입로

- 다수의 환경 보전 및 개발 제한 규제 적용

- 중복 사건으로 인한 잠재적 불확실성

8. 투자 포인트

8.1. 토지 이용 잠재력

계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 제주도 조례에 따라 건축 또는 개발이 가능할 수 있습니다. 다만, 다수의 환경 규제가 존재하므로 이를 면밀히 검토해야 합니다.

8.2. 농지 활용 가능성

현황이 '전'(밭)으로 이용되고 있어, 농지취득자격증명을 취득할 경우 농업 경영 또는 주말영농 목적으로 활용할 수 있습니다. 제주 지역의 농지 가격 동향을 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. (단, 농지 관련 규제 및 자격 요건 충족 필요).

8.3. 주변 개발 추세

제주 서부 지역은 관광 개발과 함께 전원주택 단지 및 주거지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 본 건이 위치한 한경면 지역 역시 이러한 개발 흐름에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

- 감정가: 1,353,608,000원

- 인수되는 권리 및 보증금: 없음 (0원)

- 주변 시세: 제주 한경면 지역의 임야 및 농지 시세는 평당 약 7만원에서 시작하는 것으로 조사되었으나, 개별 필지의 정확한 시세는 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 자문을 통해 파악하는 것이 중요합니다.

- 본 건의 경우, 맹지라는 점과 다수의 개발 제한 규제, 농지취득자격증명 필수 등의 제약 요인을 고려해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 9억 5천만원 ~ 10억 8천만원 선에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (본 입찰가 제시는 참고용이며, 최종 입찰가는 권리 관계, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.