나이스옥션 법원경매 목포 2025타경470 [5] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 ""목포중앙고등학교"" 북동측 인근에 위치한 근화희망 타운아파트 제202동 제1층 제108호 외 5개호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제108호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제15층 제1509호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제101호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.
일련번호 4-라), 6-바) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제106호 및 105호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.


일련번호 5-마) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제207호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 6-바) 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 공부상 명칭이 ""근화희망타운아파트""이나, 아파트 외벽에 ""하이팰리스""로 표기됨.

물건 비고

2025. 8. 기준 관리비 약 550,000원 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경470 (5)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼학새마을금고 (삼OOOOOO)

건축년도: 1996년 (사용승인일: 1996.06.28)

총 동수: 3개동

총 세대수: 294세대

최고 층수: 15층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지로 구성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매신청채권자: 삼학새마을금고

말소기준권리: 2012년 8월 23일 접수된 삼학새마을금고 근저당권 (을2).

소멸되는 권리: 등기부등본상 말소기준권리인 을2 근저당권을 포함한 모든 을구 권리 및 병구 권리는 매각으로 소멸됩니다. 소유권에 관한 갑구의 권리도 매각으로 소멸되거나 인수사항이 없습니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 없음).

* 임차인: 김정미

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2012-08-24

* 확정일자: 2024-08-12

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

최근 실거래가:

* 2026년 5월 2층 59.76㎡ 거래가 73,500,000원

* 2026년 6월 1층 59.79㎡ 거래가 43,000,000원

* 2026년 6월 5층 59.76㎡ 거래가 58,000,000원

감정가: 60,000,000원

분석: 최근 실거래가는 4,300만원에서 7,350만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건은 2층으로, 2026년 5월 거래된 2층 매물(7,350만원)과 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 2026년 6월 1층 매물(4,300만원)의 낮은 거래가는 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 207호.

마감: 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창입니다.

난방: 도시가스에 의한 개별난방.

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소.

주차: 총 173대 주차 가능.

기타: 아파트 외벽에 "하이팰리스"로 표기되어 있으나 공부상 명칭은 "근화희망타운아파트"입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 8월 기준 약 550,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 낙찰 후 관리비의 공용부분에 대한 부담이 발생할 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요합니다.

건물 노후도: 1996년 준공되어 약 30년차로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

실거래가 편차: 최근 실거래가에서 상당한 편차가 나타나, 정확한 시세 파악 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 대양동에 위치한 근화희망타운아파트 101동 2층 207호로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확합니다. 다만, 미납 관리비 부담 가능성, 건물 노후도, 그리고 최근 실거래가의 큰 편차가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리 부담이 없습니다.

아파트 단지 내 기본적인 편의시설 및 주차 공간이 확보되어 있습니다.

향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

2층이라는 점은 어린 자녀가 있거나 계단 이용에 부담이 없는 세대에게 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다.

최근 2층 매물 실거래가 73,500,000원, 5층 매물 실거래가 58,000,000원, 1층 매물 실거래가 43,000,000원 등을 종합적으로 고려합니다.

미납 관리비 약 550,000원을 고려하면, 이에 대한 추가 비용 부담 가능성이 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 68,000,000원 내외로 제안합니다. (입찰 결정 시에는 현장 방문 및 최신 시세 확인 후 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.