나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51342 [3] 전라남도 함평군 손불면 학산리 1004-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 함평군 손불면 학산리 해은마을 남동측 인근(기호 1~3), 해은마을 내(기호 4, 5)에 소재하며, 주위는 농경지(기호 1~3), 농가주택(기호 4, 5) 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장, 함평항 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1: 사다리형 평지, 방치된 육상양식장(관리사 및 수조 부지, 묵전 등)

기호 2: 사다리형 완경사지, 묵전

기호 4: 장방형 평지, 단독주택 부지

인접 도로상태

기호 1: 남측으로 왕복 2차선 도로 및 북측으로 세로(가)에 각각 접함.

기호 2: 남측으로 세로(가)에 접함.

기호 4: 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 공익용산지, 개발촉진지구

기호 2: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 개발촉진지구

기호 4: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 개발촉진지구

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1: 방치된 육상양식장(관리사 및 수조 부지, 묵전 등)

기호 2: 묵전

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3: 시멘트블록조 스레트지붕 단층 (사용승인일: 1999.12.31)

기호 5: 치장벽돌조 슁글지붕 (경량철골구조 판넬지붕) 단층 (사용승인일: 2015.1.27)

이용상태

기호 3: 관리사

기호 5: 단독주택

설비내역

기호 3: -

기호 5: 기본 급배수, 위생 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 파이프 골조 및 조적조 수조 1식(약 32m x 15m) - 기호 1 지상 소재

제시외 건물 ㄴ: 목재데크 1식(약 0.8m x 10m + 약 0.5m x 8m) - 기호 4 지상 소재

공부와의 차이

기호 3: 관리사

기호 5: 치장벽돌조 슁글지붕

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 3: 오랫동안 방치된 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51342 (3)

소재지: 전라남도 함평군 손불면 학산리 1004-1

용도: 단독주택

감정가: 88,222,850원

토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

건물면적: 95.43㎡ (약 28.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OOOOOOO (손불농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

위치: 전라남도 함평군 손불면 학산리 해은마을 남동측 인근 및 내에 소재합니다.

주위환경: 본 물건은 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 농촌 지역으로, 함평항과 인접해 있습니다.

교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하며, 함평항과의 접근성이 좋습니다. 자가용 이용 시 함평군청 소재지 등 주변 지역으로의 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변시설: 함평항과 가까워 해상 관련 시설 이용이 편리합니다. 주변 지역은 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 3월 25일자 손불농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 권리현황:

* 토지 등기부: 소유권 이전(1989~1990년), 다수의 가압류(전남신용보증재단, 광주은행, 손불농업협동조합) 및 근저당, 공동담보, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(2015년), 근저당권(2015년, 말소기준), 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액: 171,488,943원.

인수되는 권리: 본 경매 절차의 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재까지 파악된 임차인은 없습니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 임대차 관계가 있는지 여부를 면밀히 살펴야 합니다.

주의사항: 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 현재까지 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 단독주택으로, 배후 수요는 인근 농가 및 함평항 관련 종사자로 제한적입니다.

함평항의 물동량이나 관련 산업 활동에 따른 잠재적 수요는 있으나, 대규모 상업 시설이나 배후 주거 단지가 형성된 지역은 아닙니다.

따라서 일반적인 상업적 투자 가치보다는 개별적인 활용 계획에 따른 가치 상승을 기대해야 합니다.

5. 생활정보

주변 환경: 농경지와 함께 바다(함평항)와 가까워 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

교통: 자가용 이용 시 함평항 및 함평군청 소재지까지 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 시 버스승강장이 인근에 있으나 배차 간격 등을 고려해야 합니다.

편의시설: 기본적인 편의시설은 인근 지역에서 해결 가능하나, 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 함평군청 소재지 등 중심지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 이는 검색 정보에 기반한 것으로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되었으나 매각이 취소된 사유에 대한 확인이 필요합니다. (예: 잔금 미납, 이해관계인 이의 제기 등)

토지 이용 제한: 일부 토지(기호 1, 2)가 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 현황: 기호 1 토지는 방치된 육상양식장(관리사 및 수조 부지, 묵전), 기호 2 토지는 묵전으로 이용 중이며, 원상 복구 또는 토지 정리에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 노후도: 기호 3 건물(관리사)은 사용승인일(1999.12.31)로부터 상당 기간이 경과되었고, 오랫동안 방치되어 노후화가 심할 것으로 예상됩니다. 유지보수 또는 철거 비용을 고려해야 합니다.

제시외 건물: 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(파이프 골조 및 조적조 수조, 목재데크)이 매각에 포함됩니다. 철거 시 철거 비용, 양성화 시 관련 절차 및 비용을 검토해야 합니다.

도로 접근성: 일부 필지는 '세로(가)'에 접해 있어 차량 접근이나 건축 시 도로 관계 법규 충족 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군 손불면 학산리에 소재하는 단독주택 및 토지 일괄 매각 건으로, 농촌 및 항구 인근의 입지를 가지고 있습니다.

토지는 일부 양식장 및 묵전으로 이용되어 추가적인 개발 및 정비가 필요하며, 건물(관리사) 또한 노후화가 진행된 상태입니다.

권리관계는 말소 예정으로 명확하나, 재매각 사유와 제시외 건물 처리 방안, 토지 이용 제한 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

함평항과의 인접성을 활용한 지역 특화 사업 또는 개인 주말 주택 등으로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

함평항 인접: 함평항 관련 개발 호재(예: 어촌뉴딜 300 사업) 및 활성화 시 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

재매각 통한 기회: 재매각 물건으로, 이전 경매 절차와 비교하여 합리적인 가격으로 취득할 기회 모색 가능.

다양한 토지 활용: 농경지, 양식장 부지 등을 활용한 잠재적 부가가치 창출 가능성. (다만, 지역 내 개발 계획 및 규제 사항은 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. "주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보" 또는 유사 부동산의 시세 데이터를 포함하는 JSON이 제공되지 않았습니다.

현재 감정가는 88,222,850원입니다.

본 물건에 대한 정확한 투자 가치 판단 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태(건물 노후도, 토지 정지 상태, 제시외 건물 상태 등) 확인.

* 인근 지역 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 최근 경매 낙찰가 데이터 수집.

* 토지 이용계획 확인을 통한 건축 및 개발 가능성, 제약 조건 상세 검토.

* 재매각 사유 조사.

이러한 추가 정보 없이는 '현 시세기준'의 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 투자자는 감정가 수준을 참고하되, 충분한 시장 조사 후 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.