나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경336 [2] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 96-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2)는 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 소재 "모항" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 전, 답, 근린생활시설, 숙박시설 등이 주를 이루는 해안 농경지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

일련번호(1,2)는 접한 도로가 없어 인접토지를 통해 출입하여야 하므로 제반 교통여건은 불리한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)는 부정형의 완경사로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) 지적상 맹지로 인접토지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-30)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-07-10)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호(2) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 비닐하우스 및 철제 구조물이 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
소유자 미상의 수목(두릅나무등)소재하나 매각에서 제외
철거가 가능한 비닐하우스 및 철제 구조물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경336 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 96-1

용도: 전 (농지)

감정가: 502,944,000원

토지면적: 2704.00㎡ (약 818평)

토지지분: 2704㎡ (전부 매각)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO (부안군산림조합으로 추정됨)

등기부채권 총액: 675,000,000원

주의사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 입찰보증금 전액 몰수)

특이사항:

- 소유자 미상의 수목(두릅나무 등) 소재하나 매각에서 제외

- 철거 가능한 비닐하우스 및 철제 구조물 있음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 "모항" 북동측 인근에 위치

- 인근은 전, 답, 근린생활시설, 숙박시설 등이 주를 이루는 해안 농경지대

- 제반 환경여건은 보통 수준

* 교통상황

- 현황 접한 도로가 없어 인접 토지를 통해 출입해야 함

- 제반 교통여건은 불리한 편

* 형태 및 이용상태

- 부정형의 완경사 토지

- 현재 전(밭)으로 이용 중

* 인접 도로상태

- 지적상 맹지 (도로에 직접 접하지 않음)

- 인접 토지를 통해 진출입 가능

* 토지이용계획 및 제한상태

- 계획관리지역

- 가축사육제한구역 (일부제한구역 중 모든 축종 사육 제한)

- 역사문화환경보존지역 (전라북도 지정문화재 보호조례)

- 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

- 을15 근저당권 (부안군산림조합, 2019-09-11, 495,000,000원)

* 인수되는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

- 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매 등)가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정임.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상 (별도 조사 필요)

- 주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

* 특이사항

- 농지취득자격증명, 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

- 관광지(변산) 인근에 위치한 농경지대

- 근린생활시설, 숙박시설이 혼재하여 상업 활동 및 관광 관련 시설 입지 가능성 존재

* 주변 시설

- 인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능

- 해안가와 인접하여 자연경관 관련 시설 잠재력 보유

1.4. 생활정보

* 편의시설

- 인근 근린생활시설 및 숙박시설 이용 가능

- 자세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 부족하며, 차량 이용 시 부안읍 등 접근 필요

* 교통

- 도로 접근성이 매우 불리하여 차량 이용 시 불편 예상

- 대중교통 이용은 어려울 것으로 판단됨

* 교육/의료

- 주변 교육 시설 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 미제출 시 입찰보증금 전액 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 함.

* 맹지 및 통행로 문제: 지적상 맹지로 인접 토지 소유자와의 관계에 따라 통행로 확보에 어려움이 발생할 수 있음.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 개발 제한에 해당하여 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있음.

* 제외 물건: 소유자 미상의 수목(두릅나무 등)이 매각에서 제외되어, 향후 수목 처리 문제로 인한 분쟁의 소지가 있음.

* 현황 시설물: 철거 가능한 비닐하우스 및 철제 구조물이 소재하며, 이에 대한 철거 비용이 발생할 수 있음.

* 경관 및 환경: 해안 농경지대로서 환경 규제 또는 경관 보호 관련 제약이 추가될 수 있음.

* 소유권 관련 복잡성: 등기부상 소유권 이전 이력이 복잡하며, 합유자 사망 등의 사유가 있어 권리 관계 재확인 필요. (현재는 말소기준권리 하부로 정리될 것으로 보이나, 추후 변동 가능성 배제 불가)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 바탕으로 해당 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 변산면에 소재한 농지(전)로, 해안가 인근의 농경지대입니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 없습니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수된다는 점입니다. 이 자격증명을 발급받지 못하면 사실상 입찰이 불가능합니다.

지적상 맹지로서 진출입로 문제가 잠재적인 리스크이며, 여러 토지이용계획상 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

매각에서 제외되는 수목 및 현황 시설물(비닐하우스, 철제 구조물)에 대한 처리 문제도 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대관계가 미상인 점은 추가적인 조사가 필요합니다.

채권 총액이 감정가보다 높아 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 변산 지역의 관광 산업 발전에 따른 토지 가치 상승 잠재력

* 해안 인접지로서의 투자 가치 (휴양, 레저, 숙박 시설 등)

* 농지 취득 후 관련 법규 준수 및 장기 보유 시 기대되는 가치 상승

* 주변 근린생활시설 및 숙박시설과의 시너지 효과 기대

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

입찰가는 다음 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

- 감정가: 502,944,000원 (토지 약 818평, 평당 약 615,000원)

- 현장 조사 결과: 토지 이용 현황, 맹지 여부, 현황 시설물 상태, 주변 환경 등

- 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 규제

- 유사 물건(변산면 도청리 인근 농지)의 최근 낙찰가 분석

- 지역 개발 계획 및 미래 가치 평가

- 입찰 참여자의 자금력 및 투자 성향

특히, 맹지, 개발 제한 구역, 제외 물건, 농지 취득 요건 등 여러 마이너스 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.