나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21497 [2] 경상남도 거제시 연초면 송정리 438 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재‘송정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2,3)은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 평지의 토지로서, 일련번호(1)은 '전', 일련번호(2)는 '전기타 진입로', 일련번호(3)은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 동측으로 비포장도로(약 2m내,외)와 접합니다.
일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접하며, 일련번호(1)의 '진입로'로 이용 중입니다.
일련번호(3)은 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 지상 및 인접지상(송정리 434-3번지)에 제시외 건물 1동이 걸쳐 소재하며, 일련번호(3) 지상에 제시외 건물 6동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 일련번호(4-1, 4-2)는 목조 함석지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1927.05.09.)
외 벽 : 세멘몰탈 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 목재창호입니다.

건물 일련번호(4-3)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2000.04.10.)
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

일련번호(4-1,4-2)는 공가, 일련번호(4-3)은 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(4-3)은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호(4-3)은 공부상 ‘창고’이나 현황은‘단독주택’으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄴ~ㅅ]매각 포함.
-[목록4 (감정평가서상 4-3)]은 공부상 '창고'이나 현황은'주택'으로 이용 중임.
- 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21497 (2)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 연초면 송정리 438

1.3. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 367,767,320원

토지면적: 695.00㎡ (약 210.24평)

토지지분: 695㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 132.81㎡ (약 40.17평)

건물지분: 132.81㎡

건물 제시외면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연OOOOOOO (연초농업협동조합)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 제시외 건물[감정서상 ㄴ~ㅅ] 매각 포함.

* 목록4 (감정평가서상 4-3)은 공부상 '창고'이나 현황은 '주택'으로 이용 중임.

* 지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확정은 측량 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '송정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

* 토지 일련번호(1)은 동측으로 약 2m 내외의 비포장도로와 접합니다.

* 토지 일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접하며, 진입로로 이용 중입니다.

* 토지 일련번호(3)은 동측으로 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호(1,2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 일련번호(3) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2006.02.24 접수된 연초농업협동조합의 근저당권 (을5)

* 등기부채권 총액: 528,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2012-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 조사됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 '연립, 다세대, 빌라' 유형의 주택 거래 정보이며, 본건(단독주택)과는 물건 종류 및 토지 면적에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교 분석에는 한계가 있으며, 지역 내 주거용 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 참고 자료로 활용됩니다.

* 덕산주택 (1985년 준공, 연립, 42.3㎡):

* 2024년 3월 18일 거래: 7,500만원 (약 586만원/평)

* 2025년 2월 03일 예정 거래: 6,000만원 (약 469만원/평)

* 크라운빌 (2004년 준공, 연립, 97.4㎡):

* 2025년 10월 20일 예정 거래: 8,700만원 (약 295만원/평)

이들 연립주택의 평당 가격은 약 295만원에서 586만원 범위로 나타납니다. 이는 본건 단독주택의 감정가와 비교 시, 넓은 토지 지분(약 210평)을 고려할 때 본 건물의 가치는 토지가 상당 부분 차지하는 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 규제

* 일련번호(1,2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 일련번호(3) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 '송정초등학교' 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 주변 시설

주변이 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역 탐색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 경계 불명확

지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 반드시 요구됩니다.

6.2. 건물 현황 불일치

공부상 '창고'로 등재된 목록4 (감정평가서상 4-3)이 현황 '주택'으로 이용 중인 점은 향후 건축물대장 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정평가서상 명시된 제시외 건물들이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안(철거, 인수 등) 검토가 필요합니다.

6.4. 건물 노후화

일부 건물(4-1, 4-2)의 사용승인일이 1927년 5월 9일로 매우 오래되어, 심각한 노후화 및 대규모 보수/철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 토지 이용 제한

일부 토지에 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면 송정리에 위치한 단독주택으로, 약 210평의 넓은 대지 면적과 약 60평의 건축 면적(제시외 포함)을 일괄 매각하는 건입니다. 송정초등학교 인근에 위치하며, 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 말소될 예정이고 대항력 있는 임차인은 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 공부상 '창고'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 건물, 매우 오래된 건물의 노후화, 그리고 지적 경계의 불분명함은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물들의 포함 여부와 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인근 연립주택 거래 사례로 볼 때, 본 단독주택의 가치는 넓은 토지 지분에서 상당 부분 발생할 것으로 보입니다. 감정가는 이러한 점을 반영하여 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 토지 가치: 약 210평의 넓은 대지 면적은 향후 개발 또는 증축 시 높은 부가가치를 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 양호한 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 종합적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 367,767,320원

* 주변 '연립' 주택 시세 분석 결과, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 지역 내 주거용 부동산 시세의 참고 범위를 제공합니다.

* 본 건은 넓은 토지 면적이 가치의 핵심이며, 감정가는 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

* 건물의 노후화, 공부상 용도와 현황의 차이, 지적 경계 불분명 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

본 물건의 낙찰가는 입찰자의 판단과 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.