나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103828 [3] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-7 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역이나 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야임.
기호(2): 남동 및 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림임.
기호(3): 북서하향 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(4): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(2): 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접함.
기호(3,4): 본건은 약 3미터 내외 포장도로에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(3): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.
기호(4): 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’ 및‘사진용지’와 같이 제시외건물(기호 ㉠-㉥)이 소재하며, 제시외건물(기호 ㉠)은 컨테이너주택인바, 철거 및 이동이 용이하며, 제시외건물(기호 ㉡-㉥)은 부합물로서 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.
기호(2): 본건 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 인접지번의 부합물인 타인소유 제시외건물(판넬조,화장실)이 소재하며, 구조 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타:
① 본건 기호(1,2,4)는 매각지분 공유자 중 김상천 지분 전부에 대한 평가로서, 공유자의 평가대상지분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 지분비율로 면적사정하여 평가하였음.
② 본건 기호(1) 지상 서측에 위성사진으로는 분묘 수기가 소재하나, 도보로 접근하였으나 별첨‘사진용지’와 같이 잡풀로 뒤덮여 육안으로 분묘소재 여부가 확인되지 않으니, 분묘가 소재할 경우의 제한정도를 "토지건물평가명세표"하단에 별도 표기하였으니, 이점 경매진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.
③ 본건 기호(1,2) 지상 일부는 송전선이 통과하는 선하지 및 철탑부지로서, 공법상 제한정도를 감안하여 평가하였으며, 그 면적은 등기사항전부증명서상 지상권설정 면적에 의거하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2024타경103828 (3)

소재지

부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-7

용도

도로

감정가

8,732,000 원

토지면적

118. 00㎡ (약 35.7평)

토지지분

118㎡ (약 35.7평)

건물면적

0. 00㎡ (0.0평)

건물지분

0㎡ (0.0평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복병합사건, 분묘기지권

특수물건정보

중복병합사건, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하고 있습니다. 주변 지역은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역에 위치해 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 기호(1), (2)는 완경사지의 부정형 토지로서 임야 및 자연림 상태이며, 기호(3), (4)는 대체로 등고평탄한 토지로서 현재 도로로 이용 중입니다. 전체 토지 면적은 118.00㎡입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1)은 북동측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(2)는 남서측 및 북동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 기호(3), (4)는 약 3미터 내외 포장도로에 속해 있습니다.

2.5. 주변시설

본건 인근에는 "고리스포츠문화센터"가 있으며, 전반적으로 임야, 농경지, 농가주택, 정비소 등이 분포하는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 전원적인 환경과 일부 편의 시설이 산재한 것으로 파악됩니다. 주변에서 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리: 을1 (근저당, 2021-12-06)

등기부채권 총액: 38,209,882 원

* 갑1: 이양근 (소유권 이전, 2001-03-06)

* 갑2: 김상천 (소유권 이전, 2018-09-12)

* 을1: 김종찬 (근저당, 2021-12-06, 금6,500,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 부산신용보증재단 (가압류, 2023-09-13, 금17,595,000원)

* 갑6: 에스비아이저축은행 (가압류, 2023-11-16, 금9,127,040원)

* 갑7: 에스비아이저축은행 (강제경매, 2024-04-12, 9,966,197원) - 본건 경매 개시

* 갑8: 기장군 (압류, 2024-07-15)

* 갑9: 국민은행 (가압류, 2025-03-05, 금4,987,842원)

* 갑10: 금정세무서장 (압류, 2026-01-13)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인으로 인한 부담은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

본건 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

현재 본건은 '도로' 용도로 이용 중이며, 주변 환경이 임야, 농경지, 농가주택 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업 기능보다는 지역 기반 시설로서의 성격이 강합니다. 고리스포츠문화센터 인근의 개발 가능성은 있으나, 단독으로 활용할 수 있는 상업적 가치는 제한적입니다.

5. 생활정보

본건은 부산 시외곽 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 높지 않을 수 있습니다. 가까운 편의점, 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 기호(1) 지상 서측에 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 위성 사진상 확인되나 현장 확인 시 잡풀로 덮여 육안 확인이 어려웠습니다. 분묘 존재 시 해당 권리로 인한 제한이 발생할 수 있습니다.

* 송전선 및 철탑 부지: 기호(1), (2) 지상 일부가 송전선 통과 지역(선하지) 및 철탑 부지로 이용 중입니다. 이에 따른 공법상 제한 및 이용 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축법상 도로: 기호(3), (4) 토지는 건축법에 의한 도로로 존재합니다.

* 공법상 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 각종 규제가 적용됩니다.

* 제시외 건물: 기호(1) 지상에 컨테이너주택 등 제시외 건물이 있으며, 기호(2) 지상에 타인 소유의 판넬조 화장실이 소재하나, 이들은 본건의 사용·수익 및 처분에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 장안읍에 위치한 118㎡ 규모의 토지로, 현재 도로로 이용되고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 시외곽 지역이며, 인근에 고리스포츠문화센터가 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 분묘기지권, 송전선 부지, 각종 공법상 제한 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 임차인은 없으며, 인수되는 보증금도 없습니다.

8. 투자 포인트

* 도로로서의 가치: 인접 토지의 맹지 해소나 도로 접근성 개선에 기여할 수 있는 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 녹지지역이나 공익용산지 등으로 지정되어 있어 향후 개발보다는 환경 보전적 가치가 우선시될 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 8,732,000원을 기준으로, 본건의 토지 면적(118㎡), 용도(도로), 주변 환경, 공법상 제한, 분묘 및 송전선 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰 보증금을 제외한 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 해소 비용 및 향후 이용 가능성을 신중히 분석해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서의 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.