나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103828 [4] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-10 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역이나 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야임.
기호(2): 남동 및 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림임.
기호(3): 북서하향 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(4): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(2): 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접함.
기호(3,4): 본건은 약 3미터 내외 포장도로에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(3): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.
기호(4): 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’ 및‘사진용지’와 같이 제시외건물(기호 ㉠-㉥)이 소재하며, 제시외건물(기호 ㉠)은 컨테이너주택인바, 철거 및 이동이 용이하며, 제시외건물(기호 ㉡-㉥)은 부합물로서 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.
기호(2): 본건 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 인접지번의 부합물인 타인소유 제시외건물(판넬조,화장실)이 소재하며, 구조 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타:
① 본건 기호(1,2,4)는 매각지분 공유자 중 김상천 지분 전부에 대한 평가로서, 공유자의 평가대상지분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 지분비율로 면적사정하여 평가하였음.
② 본건 기호(1) 지상 서측에 위성사진으로는 분묘 수기가 소재하나, 도보로 접근하였으나 별첨‘사진용지’와 같이 잡풀로 뒤덮여 육안으로 분묘소재 여부가 확인되지 않으니, 분묘가 소재할 경우의 제한정도를 "토지건물평가명세표"하단에 별도 표기하였으니, 이점 경매진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.
③ 본건 기호(1,2) 지상 일부는 송전선이 통과하는 선하지 및 철탑부지로서, 공법상 제한정도를 감안하여 평가하였으며, 그 면적은 등기사항전부증명서상 지상권설정 면적에 의거하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경103828 (4)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

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1.2. 물건현황

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* 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-10

* 용도: 도로

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 감정가: 18,678,000원

* 토지 면적: 566.00㎡ (약 171.22평)

* 토지 지분: 283㎡ (약 85.61평)

* 건물 면적: 0㎡

* 특이사항: 중복병합사건, 지분매각, 선순위지상권, 분묘기지권

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1.3. 평가요약

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* 토지 이용 상태: 임야, 자연림, 도로 (기호 1, 2, 3, 4)

* 주위 환경: "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 시외곽 지역이나 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지입니다. 기호(3,4) 토지는 건축법상 도로로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 임대 관계: 미상.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리에 위치하며, "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 임야, 농경지, 농가주택, 정비소 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 접근성

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* 차량 접근은 가능하나 시외곽 지역에 해당합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.3. 도로 상태

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* 기호(1) 토지는 북동측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호(2) 토지는 남서측 및 북동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호(3,4) 토지는 약 3미터 내외의 포장도로에 속하며, 건축법상 도로로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 매각 대상

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* 본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-10 소재 토지 중 일부 지분(283㎡/566㎡)이 매각 대상입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

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3.2. 권리 분석 결과

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* 본 건은 여러 권리가 복합적으로 설정되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 존재합니다.

* 총 등기부채권액은 31,709,882원입니다.

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3.3. 선순위 권리

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3.

* 을구 1번 2010년 2월 9일 접수 제12524호 구분지상권(지상권자: 한국전력공사)이 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다. [cite: Note on Property Statement]

* 또한, 분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인 및 고려가 필요합니다.

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3.4. 말소 기준 권리

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* 본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 13일 접수된 부산신용보증재단 (부산지방법원 2023카단105451)의 가압류(채권액 17,595,000원)입니다.

* 이보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

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3.5. 임차인 현황

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* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

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* 본 건 인근은 자연경관이 우수한 지역으로, 임야, 농경지, 전원주택 등이 분포하고 있습니다. "고리스포츠문화센터"가 비교적 가까운 거리에 위치하여 지역 주민들의 여가 활동 공간으로 활용되고 있습니다.

* 인근 지역은 도시의 상업 활동이 집중된 지역이라기보다는 전원적인 생활 환경을 갖춘 지역입니다.

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5. 생활정보

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* 본 물건지에서 도보로 이용 가능한 학교나 대규모 상업 시설은 부족합니다.

* 통학 및 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요하며, 장안읍 중심지나 인근 도시로 이동해야 합니다.

* 인근 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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3.

* 선순위 구분지상권(한국전력공사)이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성이 있어, 확인 시 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각 물건으로, 공유자와의 토지 분할 또는 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

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6.2. 토지 이용상 리스크

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3.

* 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다.

* 기호(1) 토지 지상에는 제시외 건물(컨테이너 등) 및 송전선로, 철탑 부지가 포함되어 있어, 토지 활용 계획 시 고려해야 합니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 토지 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여, 실제 이용 면적이나 활용 범위가 평가와 다를 수 있습니다.

* 중복병합사건으로, 경매 절차 진행에 있어 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리에 위치한 도로 용도의 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 토지 이용상 도로로 사용 중인 부분이 포함되어 있으며, 개발 제한이 있는 녹지지역에 속합니다.

* 선순위 구분지상권, 분묘기지권 가능성, 지분 매각 등의 복합적인 권리 및 이용 상 제약 요소를 가지고 있습니다.

* 주변 환경 및 교통은 보통 수준이나, 시외곽 지역이라는 점을 감안해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 도로 용도로 활용 중인 지분으로, 인근 토지와의 합필 또는 개발 시 도로 확보의 필요성이 있는 경우 가치가 있을 수 있습니다.

* 지분 매각 건으로, 향후 공유물 분할 협의 등을 통해 전체 토지 이용권을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지분 매각 및 선순위 권리 존재로 인해 일반적인 토지 매물보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가 (토지 지분): 18,678,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 상기 감정가격을 기준으로, 선순위 구분지상권, 분묘기지권 가능성, 녹지지역 제한, 지분 매각이라는 점, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 제시된 권리 관계 및 토지 이용 제한 사항을 감안할 때, 일반적인 토지 투자보다 높은 위험 부담이 따르므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.