나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103828 [2] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역이나 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야임.
기호(2): 남동 및 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림임.
기호(3): 북서하향 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(4): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(2): 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접함.
기호(3,4): 본건은 약 3미터 내외 포장도로에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(3): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.
기호(4): 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’ 및‘사진용지’와 같이 제시외건물(기호 ㉠-㉥)이 소재하며, 제시외건물(기호 ㉠)은 컨테이너주택인바, 철거 및 이동이 용이하며, 제시외건물(기호 ㉡-㉥)은 부합물로서 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.
기호(2): 본건 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 인접지번의 부합물인 타인소유 제시외건물(판넬조,화장실)이 소재하며, 구조 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타:
① 본건 기호(1,2,4)는 매각지분 공유자 중 김상천 지분 전부에 대한 평가로서, 공유자의 평가대상지분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 지분비율로 면적사정하여 평가하였음.
② 본건 기호(1) 지상 서측에 위성사진으로는 분묘 수기가 소재하나, 도보로 접근하였으나 별첨‘사진용지’와 같이 잡풀로 뒤덮여 육안으로 분묘소재 여부가 확인되지 않으니, 분묘가 소재할 경우의 제한정도를 "토지건물평가명세표"하단에 별도 표기하였으니, 이점 경매진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.
③ 본건 기호(1,2) 지상 일부는 송전선이 통과하는 선하지 및 철탑부지로서, 공법상 제한정도를 감안하여 평가하였으며, 그 면적은 등기사항전부증명서상 지상권설정 면적에 의거하였음.

물건 비고

고압전신주 1기 존재, 인접지번 타인소유 제시외건물(매각제외) 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103828 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-18

용도: 임야

감정가: 417,053,440원

토지면적: 7158.00㎡ (약 2165.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 선순위지상권, 분묘기지권

특수물건정보: 중복병합사건, 선순위지상권, 분묘기지권

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나 시외곽 지역에 해당하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북동측으로 약 6미터, 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 남서측 및 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(3,4) 토지는 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 본건 자체가 도로로 이용 중인 부분도 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지입니다.

기호(2) 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지입니다.

기호(3) 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역이며, 건축법상 도로로 인정되는 토지입니다.

기호(4) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역이며, 건축법상 도로로 인정되는 토지입니다.

전반적으로 녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 7번 (2016년 06월 28일 접수) 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

을구 1번 (2013년 02월 19일 접수) 한국전력공사 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

구분지상권의 목적은 전기공작물(철탑 및 송전선 등)의 건설과 소유이며, 범위는 토지 중앙쪽 철탑부지 51㎡와 송전선이 통과하는 2087.6㎡의 공중 공간입니다. 존속기간은 전기공작물이 존속하는 기간까지이며, 지료는 68,795,906원입니다.

* 소멸되는 권리

을구 7, 8, 9 (근저당권), 갑구 17 (압류), 갑구 18, 19, 21 (가압류), 갑구 20 (강제경매), 갑구 22 (임의경매), 갑구 23 (가압류) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 "고리스포츠문화센터" 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 농가주택, 정비소 등이 혼재된 지역입니다. 상업시설이나 편의시설은 상대적으로 부족해 보입니다.

* 외부 시설 조사

별도의 외부 조사를 통해 본 건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고압 전신주 1기가 존재하며, 인접지번 타인 소유 제시외 건물(매각제외)이 소재하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 인근 노선버스정류장이 있으나 운행 빈도 등은 확인이 필요합니다.

* 주변 편의시설

정비소가 인근에 언급되어 있으나, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 부족한 지역으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 구분지상권

한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 권리 범위 내(철탑 부지 51㎡ 및 송전선 통과 공중 공간 2087.6㎡) 토지 사용에 중대한 제약이 따릅니다. 이는 토지 이용 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 분묘기지권 가능성

기호(1) 토지 지상 서측에 분묘 수기가 소재할 가능성이 있으나, 잡풀로 뒤덮여 육안으로 확인이 어렵습니다. 분묘가 실제 존재할 경우 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 사용 및 처분에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 고압 전신주 존재

현장 조사 시 고압 전신주 1기가 확인되어, 토지 이용 및 경관에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인접 제시외 건물

인접 필지에 타인 소유 제시외 건물이 소재하고 있어, 토지 경계 및 사용에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 법률에 의한 토지 이용 규제가 다수 존재하여 건축 등 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 토지 공유자 지분

기호(1,2,4) 토지는 공유자 지분에 대한 평가로서, 지분 비율로 면적이 사정되었습니다. 이는 향후 공유자 간의 토지 분할 또는 협의 과정에서 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산 기장군 장안읍에 소재한 임야로, 도로로 이용 중인 부분이 포함되어 있습니다. 그러나 한국전력공사의 선순위 구분지상권 설정, 분묘 존재 가능성, 고압 전신주, 녹지지역 등 다양한 법적 및 물리적 제약이 복합적으로 존재합니다. 특히 구분지상권으로 인한 토지 사용의 제약이 매우 크므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 시외곽 지역이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 도로 이용 중인 토지 포함: 기호(3,4) 토지가 건축법상 도로로 이용 중인 점은 잠재적 활용 가능성을 보여줍니다.

* (주의) 권리 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이로 인한 토지 사용 제약이 가장 큰 특징입니다.

* (주의) 분묘 존재 가능성: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권으로 인한 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 417,053,440원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가 및 제시된 제반 리스크 요인(선순위 구분지상권, 분묘 가능성, 녹지 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시점에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.