나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103828 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역이나 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 토지임야임.
기호(2): 남동 및 남서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 자연림임.
기호(3): 북서하향 완경사지대 내 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(4): 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(2): 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접함.
기호(3,4): 본건은 약 3미터 내외 포장도로에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호(3): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.
기호(4): 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-10-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 1항 11호 나목에 해당되는 토지(건축법에 의한 도로존재)임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’ 및‘사진용지’와 같이 제시외건물(기호 ㉠-㉥)이 소재하며, 제시외건물(기호 ㉠)은 컨테이너주택인바, 철거 및 이동이 용이하며, 제시외건물(기호 ㉡-㉥)은 부합물로서 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.
기호(2): 본건 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 인접지번의 부합물인 타인소유 제시외건물(판넬조,화장실)이 소재하며, 구조 및 용도 등으로 보아 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타:
① 본건 기호(1,2,4)는 매각지분 공유자 중 김상천 지분 전부에 대한 평가로서, 공유자의 평가대상지분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 지분비율로 면적사정하여 평가하였음.
② 본건 기호(1) 지상 서측에 위성사진으로는 분묘 수기가 소재하나, 도보로 접근하였으나 별첨‘사진용지’와 같이 잡풀로 뒤덮여 육안으로 분묘소재 여부가 확인되지 않으니, 분묘가 소재할 경우의 제한정도를 "토지건물평가명세표"하단에 별도 표기하였으니, 이점 경매진행 및 응찰시 업무에 참고하시기 바람.
③ 본건 기호(1,2) 지상 일부는 송전선이 통과하는 선하지 및 철탑부지로서, 공법상 제한정도를 감안하여 평가하였으며, 그 면적은 등기사항전부증명서상 지상권설정 면적에 의거하였음.

물건 비고

제시외 건물(감정서상ㄱ~ㅂ)매각제외.
육안으로 확인할 수 없는 분묘 수기소재. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103828 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-15

용도: 임야

감정가: 446,695,290원

토지면적: 5368.00㎡ (약 1624.02평)

토지지분: 2549.5316㎡ (약 771.32평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리에 위치하며, "고리스포츠문화센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 임야, 농경지, 농가주택 및 정비소 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 시외곽 지역임에도 불구하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지는 기호(1)은 북서하향 완경사지대 내 부정형 임야, 기호(2)는 남동 및 남서하향 완경사지대 내 부정형 자연림, 기호(3,4)는 대체로 등고평탄하거나 부정형의 토지로서 도로로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남측 및 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 보전녹지지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 기호(3,4)의 토지는 건축법에 의한 도로로 지정된 부분이 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 2010년 2월 9일 접수된 제12522호 구분지상권(지상권자: 한국전력공사)이 있습니다.

또한, 본건 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 임야와 농경지로 이루어진 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 고리스포츠문화센터가 있어 일부 유동인구의 유입이 예상되나, 직접적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 토지(임야)로서, 직접적인 생활 편의시설보다는 주변 자연환경과의 연관성이 높습니다. 인근 고리스포츠문화센터가 있어 체육시설 이용이 가능하며, 농경지와 임야가 분포하는 지역 특성상 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 편의시설 및 생활 인프라 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 동일 물건에 대한 경매가 복수로 진행되는 경우, 절차 진행상 혼선이나 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

* 지분매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지에 대한 사용 및 처분에 있어 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

* 선순위지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 존재하여, 해당 권리가 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 가능성이 높으며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 법적, 현실적인 제약을 야기할 수 있습니다. 특히 육안으로 확인되지 않는 분묘가 다수 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 기호(ㄱ~ㅂ)까지의 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상의 차이에 유의해야 합니다.

* 송전선로 및 철탑 부지: 본건 일부 토지가 송전선 통과 선하지 및 철탑 부지로 이용되고 있어, 공법상 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역(장안읍)에서는 폐기물 소각장 건립 등으로 인해 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다. (Search result)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 4억 4천여만 원입니다. 주변에 고리스포츠문화센터가 있으나 전반적으로는 임야, 농경지 위주의 지역입니다. 권리관계상 한국전력공사의 구분지상권이 존재하며, 지상에 다수의 분묘가 소재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여지가 큰 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 지분 매각으로 인해 공유자들과의 관계 설정이 중요하며, 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 선하지/철탑 부지 관련 사항도 확인이 필요합니다. 전반적으로 개발 가능성과 함께 법적, 현실적 제약이 상당한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 녹지지역에 속해 있어 향후 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 자연환경: 비교적 쾌적한 자연환경을 보유하고 있습니다.

* 인근 편의시설: 고리스포츠문화센터가 인근에 위치하여 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하기 어렵습니다. 이는 분묘의 정확한 수량 및 위치, 실제 분묘기지권의 성립 가능성, 선순위 지상권의 구체적인 내용, 그리고 공유자들과의 협의 가능성 등 추가적인 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 하기 때문입니다. 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한된 가격으로 책정되었음을 감안하여, 입찰 시에는 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가는 446,695,290원이나, 실제 가치는 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.