나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5067 [3] 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽: 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 ""다세대주택""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로, 동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5067 (3)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1158-58 주건축물제1동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 감정가: 161,000,000원

* 토지 면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

* 건물 면적: 54.22㎡ (약 16.40평)

* 토지 지분: 36.475㎡ (약 11.03평)

* 건물 지분: 54.22㎡ (약 16.40평)

* 건축물 연면적: 377.1㎡ (약 114.07평) (전체 건물 기준)

* 건축물 사용승인일: 2018년 06월 15일 (준공 후 약 8년 경과)

1.3. 채권자 정보

* 채권자: 무OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, "재송여자중학교" 북동측 인근 지역으로 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 소로, 동측으로 세로(불)에 접하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 말소기준권리: 2023년 09월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (금액: 396,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 표기되었으나, 실제 존재하는 권리는 확인되지 않음)

* 등기부 채권 총액: 396,000,000원 (말소기준권리 근저당 금액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 송창환 (전입일자: 2023-11-21, 확정일자: 2025-03-14)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 480,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 정산센텀빌B동 (59.8㎡, 2015년식, 3층): 2026년 3월 23일, 169,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 2,826,087원)

* 정산센텀빌A동 (51.82㎡, 2015년식, 4층): 2026년 3월 5일, 110,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 2,122,732원)

* 동산화이트빌라A동 (83.82㎡, 1999년식, 1층): 2026년 3월 14일, 110,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 1,312,399원)

* 평균 시세 반영: 본건(54.22㎡, 2018년식, 4층)의 면적과 건물 연식, 층수를 고려할 때, 인근의 유사한 연식의 정산센텀빌 A동 및 B동의 거래 사례를 종합적으로 분석해야 합니다. 특히 B동의 거래가가 감정가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 주거 환경

* 주변 시설: 재송여자중학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 양호합니다. 상업 시설은 주로 인근 대로변에 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설 유무: 지도상 확인 결과, 본건 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다. 주거 밀집 지역 및 학교가 인접해 있어 혐오 시설의 부재는 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 법적인 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 문제 소지가 있을 수 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 상태: 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축이나, 구체적인 건물 내부 상태나 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 공실 리스크: 임차인의 대항력은 없으나, 배당신고는 되어 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2018년에 사용승인이 완료된 건물입니다. 주변에 학교가 있고 교통 접근성이 양호하며, 매각으로 인해 인수해야 할 부담스러운 권리가 없는 점은 장점입니다. 다만, 높은 채권 총액과 경쟁적인 경매 상황을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 신축급 다세대주택(2015~2018년식)의 매매 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중, 비슷한 시기(2015년식)에 지어진 정산센텀빌 B동(59.8㎡)이 169,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(54.22㎡, 2018년식)의 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 정산센텀빌 A동(51.82㎡, 2015년식)의 거래가 110,000,000원은 다소 낮은 수준으로, 이는 물건별 편차를 보여줍니다. 임차인의 보증금 인수액이 0원이므로, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 제안 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.