나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5102 [2] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 금광타워 2층 203호 외 3개호로서, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 동해선 '기장역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 2층 203호외 3개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공히 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이며, 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 이용상태는 확인치 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비, 보일러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 현황 '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약7m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 용도는 업무시실(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5102 (2)

부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층 206호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치한 금광타워 2층 206호입니다. 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 동해선 '기장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건 남서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

엠OOOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-10-04

* 확정일자: 2025-04-15

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 보증금 및 차임은 확인되었으며, 특이사항은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2013-05-20, 주식회사 금광종합건설

* 소유권 이전: 2014-11-26, 이정숙 (매매가 108,000,000원)

* 근저당 (말소기준권리): 2014-11-26, 엠씨아이대부주식회사 (78,000,000원)

* 근저당부채권 근질권 설정: 2024-10-29, 느티나무제삼차유한회사 (78,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2025-03-20, 엠씨아이대부 (295,480,520원, 말소)

말소기준권리인 2014-11-26 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 78,000,000원이지만, 실제 경매 신청 채권액은 295,480,520원으로, 상당한 금액이 경매를 촉발하였음을 인지해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 기장읍 대라리 지역은 주거용 및 상업용 건물이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일정한 배후수요를 갖추고 있습니다. 기장역을 중심으로 한 역세권 개발 가능성이 있습니다. 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 기장중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 대중교통: 동해선 기장역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 추후 인수 시 내부 하자로 인한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역(100m), 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축이나 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 경매 채권액: 감정가 대비 경매 신청 채권액이 매우 높아, 채무자의 재정적 어려움이 심각했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 기장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 매수인에게 인수되는 특별한 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항은 주의해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 기장역 역세권 입지: 미래 가치 상승 기대

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 임대 수요 확보 용이

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸 명확

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 72,000,000원이지만, 주변 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 유사 면적의 물건들이 85,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되는 것으로 파악되었습니다. 내부 상태 미확인 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.