나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5102 [4] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 금광타워 2층 203호 외 3개호로서, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 동해선 '기장역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 2층 203호외 3개호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공히 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이며, 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 이용상태는 확인치 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비, 보일러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 현황 '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약7m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 용도는 업무시실(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22, 금광타워 2층 211호에 소재하고 있습니다.

토지 면적은 8.30㎡ (약 2.51평)이며, 건물 면적은 48.00㎡ (약 14.52평)입니다.

건물은 총 15층 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 금광타워이며, 용도는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 211호입니다.

내벽 상태는 폐문부재로 확인되지 않았으며, 창호는 샷시창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비, 보일러설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 8.30㎡ (약 2.51평)이며, 본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로 현황 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

인접지 대비 대체로 평탄한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m), 역사문화환경보존지역입니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 부산동부지원 2025타경5102 (4)입니다.

감정가는 128,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 인접 도로상태는 본건 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 '기장역' 등이 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (전입일자/사업일자 2023-11-13)

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

확정일자: 2025-04-23

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

위 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 5,000,000원의 인수 부담은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 10월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을3, 채권액 159,900,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매개시결정 등기 등이 존재합니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

채권 총액은 159,900,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

경매로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 일대는 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

동해선 '기장역' 인근으로 향후 지역 개발 가능성을 지닌 지역으로 평가될 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 기장중학교 등 교육 시설이 있으며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 동해선 '기장역'을 통해 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

기장중학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 점유 관계 등 상세한 현황 파악이 불가했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 정확한 현 임차인 현황 및 계약 조건 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 개조 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 교통 접근성: 동해선 '기장역' 및 버스정류장 인근으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의: 주변 근린생활시설 밀집으로 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 기장군 지역의 지속적인 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 기장군에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 갖춘 역세권 물건입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 전 반드시 상세한 현장 조사와 추가적인 확인이 필요합니다.

안정적인 임대 수익보다는 지역 개발에 따른 시세 차익 또는 실거주 목적 투자를 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2800만원입니다.

2014년 10월 30일 해당 호실의 매매 가격이 1억 7900만원으로 등기된 이력이 있으나, 현재 시세와 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 분석하는 시장 조사가 필수적입니다.

특히, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

따라서, 감정가 1억 2800만원을 기준으로, 철저한 시세 조사를 거쳐 100%~110% 수준 (약 1억 2800만원 ~ 1억 4080만원)에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 임대 수익률이 높지 않을 수 있으므로, 실거주 또는 장기적인 시세 차익을 목표로 하는 투자 관점에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황 변동성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 상태입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.