나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6419 [1] 경상남도 사천시 죽림동 937-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 '죽계경로당' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2011-08-04)(중로1-1호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 기호(2) : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2011-08-04)(중로1-1호선), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 기호(3) : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1~3)토지는 공부상 지목이 ‘전’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘공장용지’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4)는 경량철골조 스레이트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 1.2m 블록쌓기 위 스레이트강판 붙임 등 마감. 바닥 : 콘크리트 위 하드너 등 마감.

이용상태

기호 4)는 공장으로 이용중임.

설비내역

제반 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

제시 외 건물 ㄱ)은 기준시점 현재 ‘미등기’상태인바, ‘일반건축물대장’을 기준하여 감정평가 하였으며, ‘창고’로 등재되어 있으나, 현황 ‘주택’인바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[1~3]공부상 지목은 ‘전(2종주거지역)’이나 현황 ‘공장용지’로 이용 중이며, 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄹ’) 매각포함.
- 제시외건물 중 (감정서상‘ㄱ’)은 일반건축물대장에 등재되어 있으나 현재 ‘미등기’상태이며, 일반건축물대장에 ‘창고’로 등재되어 있으나, 현황 ‘주택’임.
- 목록[3] 이동이 용이한 컨테이너박스 2동 평가 및 매각 제외함.
- 임차인 김수철에 대하여 신청채권자로부터 임차인이 작성한 임대차내용확인서(임대관계 없음을 확인함)를 근거로 임대차 부존재 의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

1.1. 1.사건번호: 진주지원 2024타경6419 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3.채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

1.2. 물건정보

1.2. 1.소재지: 경상남도 사천시 죽림동 937-4

1.2. 2.용도: 공장 (공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘공장용지’로 이용 중)

1.2. 3.매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

1.3. 1.토지면적: 2227.73㎡ (약 674.1평)

1.3. 2.토지지분: 2227.727195㎡ (약 674.1평)

1.3. 3.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 4.건물면적: 260.00㎡ (약 78.7평)

1.3. 5.건물지분: 260㎡ (약 78.7평)

1.3. 6.건물 제시외면적: 483.50㎡ (약 146.3평)

1.3. 7.매각포함 제시외건물: 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’ (단, 목록 컨테이너박스 2동은 제외)

1.4. 평가정보

1.4. 1.감정가: 1,472,996,400원

1.5. 특이사항 요약

1.5. 1.대항력있는 임차인 존재

1.5. 2.일괄매각 물건

1.5. 3.토지 현황: 공부상 지목은 ‘전(2종주거지역)’이나 현황 ‘공장용지’로 이용 중. 지상 조경수 등 토지에 포함 평가.

1.5. 4.제시외건물 ‘ㄱ’: 일반건축물대장 등재, 미등기 상태, 현황 ‘주택’ (공부상 ‘창고’)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 ‘죽계경로당’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모 공장, 전·답의 농경지, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통및도로

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 본건 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 기호(1~3) 토지: 제2종일반주거지역.

* 기호(1~2) 토지: 중로1류 (폭 20m~25m).

* 기호(1~3) 토지: 가축사육제한구역 (전부제한구역).

2.4. 주변시설

* 죽계경로당이 인근에 소재합니다.

* 농경지, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.5. 혐오시설유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 소유권 이전: 김유수 (1996-12-28)

* 근저당 (말소기준권리): 엠씨아이대부주식회사 (2023-04-19, 1,170,000,000원)

* 근저당부채권근질권: 느티나무제사차유한회사 (2025-03-07, 1,170,000,000원)

* 임의경매개시결정: 노산새마을금고 (2024-12-06, 943,521,717원)

* 압류: 해양수산부, 국민건강보험공단, 사천시, 국 (모두 말소됨)

3.2. 말소기준권리

2023년 4월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2015-12-21

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 측에서 임차인의 임대차 부존재 의견서를 제출하였으나, 법적으로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 사천시 죽림동 일대는 소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 이는 지역 산업 활동과 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳으로, 공장 운영을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 용도적합성

현재 공장으로 이용 중이며, 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 공장 용도와 주거지역이 혼재하는 만큼, 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 향후 용도 전환 또는 확장 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 죽계경로당이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 접근성이 있습니다.

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 기타생활인프라

주변 농경지 및 공장지대 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 씨가 보증금 및 차임이 없는 조건으로 거주 중입니다. 임대차 부존재 의견서가 제출되었으나, 대항력이 있다는 점은 낙찰자가 인수 시 법적 검토 및 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

6.2. 건물및토지관련 리스크

* 공부상 지목이 '전'이나 현황 '공장용지'로 이용 중이므로, 향후 행정 처분 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 중 'ㄱ'은 미등기 상태이며, 공부와 현황(창고 vs 주택)이 상이하여 추가적인 법규 검토 또는 정리가 필요할 수 있습니다.

* 이동이 용이한 컨테이너박스 2동은 매각에서 제외되었습니다.

6.3. 법규및행정리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 사천시 죽림동에 위치한 공장용지 및 건물로서, 소규모 공장지대 내에 자리하고 있습니다. 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 현재 공장으로 이용 중이며 주변 환경도 복합적인 특성을 띱니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재와 미등기 제시외건물 등의 리스크 요인을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자포인트

* 소규모 공장지대 내의 공장용지 및 건물로, 산업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 공장으로 이용 중이며, 제시외건물 포함 시 실제 사용 면적이 상당하여 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(1,472,996,400원)을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 인수 가능성, 미등기 제시외건물 처리 비용, 토지 이용계획 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 보증금 부담은 없습니다. 따라서 해당 물건의 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.