나이스옥션 법원경매 진주 2025타경729 [2] 경상남도 남해군 남면 죽전리 1031 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 죽전리 소재 `양지마을회관' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 순수 농촌지대로서, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필 일단의 세장형 토지로서 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 주거용 건물부지
로 이용중임.
기호(4,6): 완경사 부정형의 토지로서 2필지 경계의 구분없이 약2.3미터폭 내외의 콘크리트
포장된 현황도로 상태임.
기호(5): 완경사지내 유사 사다리형의 토지로서 휴경지 전이며 지상에 잡초가 무성함.
기호(7): 완경사지내 유사 사다리형의 토지로서 주거나지이며 지상에 잡초가 무성함.

인접 도로상태

기호(1,2): 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4,6): 본건이 약2.3미터폭 내외의 콘크리트 포장된 현황도로 상태임.
기호(5): 지적도상 맹지이며, 기호(1,2)를 경유하여 접근하고 있음.
기호(7): 지적도상 맹지이나, 기호(4,6)을 통하여 개설되어 있는 약2.3미터폭 내외의
콘크리트 포장된 현황도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.
기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.
기호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.
기호(5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.
기호(6): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.
기호(7): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(4,6)은 공부상 지목은 `전'이나, 현황은 2필지 경계의 구분없이 콘크리트 포장된
현황도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 경량철골구조 기타지붕 2층건물로서,
외벽: 테라코트 및 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지, 친환경수성페인팅 및 타일 등 내부 인테리어 마감 등,
바닥: 타일 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(3) 1층, 2층 단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
일부 지상에 소재하는 `LPG저장취급시설'은 제3자(남해가스(주)) 소유인 것으로 조사
되오니, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록[4][6] 현황 ‘도로’ 상태이며 이를 감안하여 평가함.
-목록[4][6]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경729 (2)

소재지: 경상남도 남해군 남면 죽전리 1031

용도: 대지

감정가: 57,200,000원

토지면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월OOOOOO (월배새마을금고로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 (주: 토지에 한함)

* 목록 현황 '도로' 상태이며 이를 감안하여 평가함.

* 목록 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경상남도 남해군 남면 죽전리 소재 '양지마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로서 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

* 기호(1,2): 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

* 기호(4,6): 본 건(토지)이 약 2.3미터폭 내외의 콘크리트 포장된 현황도로 상태임.

* 기호(5): 지적도상 맹지이며, 기호(1,2)를 경유하여 접근함.

* 기호(7): 지적도상 맹지이나, 기호(4,6)을 통하여 개설되어 있는 약 2.3미터폭 내외의 콘크리트 포장된 현황도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

모든 필지는 다음과 같은 용도지역 및 지구, 제한구역에 해당됩니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구

* 가축사육제한구역 (2020-02-27, 모든 축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 마을경관관리지역 <남해군 경관 조례>

* 하수처리구역 <하수도법>

3. 권리분석

등기부요약:

* 말소기준권리: 을7 (근저당권) - 2022-09-27 접수, 채권최고액 360,000,000원, 권리자 월배새마을금고.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을7(근저당권), 을8(지상권설정), 갑8(임의경매 개시결정) 등.

* 인수되는 권리: 없음. (권리분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.)

채권자:

월배새마을금고 (2022-09-27 근저당권 설정, 2025-05-22 임의경매 신청)

총 채권액:

등기부채권 총액 360,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 소규모 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 위주의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

'양지마을회관' 인근에 위치하여 마을 공동 시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 마을의 생활권을 형성하고 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색은 현재 수행하지 못했습니다.

주변 교통:

지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로, 인근 도로망을 통해 지역 내 이동은 가능하나 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 필지는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 도로 상태이므로, 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명원 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다. (매우 중요)

* 맹지 존재: 기호(5)는 지적도상 맹지이며, 기호(7) 역시 맹지이나 현황 도로를 통해 접근 가능합니다. 토지 이용 계획 시 맹지 해소 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

* 현황 도로: 목록 필지가 현황 '도로' 상태로 이용되고 있습니다. 공부상 지목과의 불일치에 대한 명확한 법적 확인 및 조치가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 사육 제한 구역으로, 축산업 관련 용도로의 활용 시 제약이 따릅니다.

* LPG 저장취급시설: 일부 지상에 제3자 소유의 LPG 저장취급시설이 소재하고 있습니다. 해당 시설과의 관계 및 잠재적 민원 발생 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 및 조례 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 농촌 지역에 소재한 토지 매각 건으로, 감정가는 57,200,000원입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 목록 필지의 지목(전)과 현황(도로) 불일치 문제이며, 이에 따라 농지취득자격증명원 제출 의무가 있다는 것입니다. 또한, 일부 맹지 및 제3자 소유의 LPG 저장취급시설 소재 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

농촌 지역의 특성과 제시된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 농지취득자격증명원 제출 및 관련 법규 검토가 선행된다면 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 낮은 감정가: 57,200,000원의 감정가로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 하에 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다 (단, 현황 도로 및 농지 관련 문제 해결 전제).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 57,200,000원을 기준으로, 현황 도로 및 농지 취득 관련 중대한 리스크, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 목록 필지에 대한 농지취득자격증명원 제출 의무는 필수 사항이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 현황 도로로 이용되는 필지에 대한 명확한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 핵심 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준(약 40,000,000원 ~ 45,760,000원)을 입찰 희망가 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것을 강력히 권장합니다.

(본 물건은 인수 보증금(0원)이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가에서 직접적인 금액 조정을 통해 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.