나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31015 [2] 경상남도 산청군 시천면 사리 산96-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 ""중산리버스정류소"" 남동측 중거리
에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

본건 기호(2)는 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 ""시천면사무소"" 북동측 근거리에 위치
하며 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1) 근거리 및 기호(2)까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 부정형 급, 완경사지로 자연림 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남서측으로 임야도상 지목이 도로인 토지가 있으나 현황 맹지임.
기호(2) : 임야도상 맹지이며, 본건 남서측 및 남동측으로 현황 임도가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지
<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-10-15)<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

-본건 기호(2) 지상에 육안으로 확인되는 분묘 9기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-분묘 9기 소재 및 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음.
-최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-제시외건물(감정서 상 ‘ㄱ’) 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31015 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

소재지: 경상남도 산청군 시천면 사리 산96-1

용도: 임야

감정가: 34,274,560원

토지면적: 53,554.00㎡ (약 16,200평)

토지지분: 5,355.40㎡ (약 1,619평)

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 산청군 시천면 사리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 펜션, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1)은 중산리버스정류소 남동측 중거리에, 기호(2)는 시천면사무소 북동측 근거리에 위치합니다.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 본건(기호1)은 임야도상 도로가 존재하나 현황 맹지입니다. 본건(기호2)은 임야도상 맹지이나, 남서측 및 남동측으로 현황 임도가 인접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

* 기호(2): 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 4월 16일 접수된 부산은행의 가압류입니다.

인수되는 권리: 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 분묘기지권 성립 여지가 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

등기부 요약:

* 총 등기부 채권액은 24,742,570원입니다.

* 등기부상 2011년 8월 9일 조영진에게 지분 전부 이전되었으며, 이후 부산은행 가압류 및 신한카드 가압류/강제경매가 설정되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 임야, 농경지와 더불어 주택, 상가, 펜션 등이 혼재되어 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 상권과 관광 관련 시설이 일부 존재할 것으로 추정됩니다. 특히 지리산 국립공원과 인접해 있어 관광객을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 산청군 시천면은 인근에 시천면사무소가 있어 행정 서비스 이용이 가능합니다. 주변의 자연환경은 전원생활이나 귀촌을 고려하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘: 본건(기호2) 지상에 육안으로 확인되는 분묘 9기가 소재하며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 이는 분묘기지권 성립 시 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

도로: 기호(1)은 현황 맹지이며, 기호(2)는 임야도상 맹지로서 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (단, 현황 임도가 존재합니다.)

지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 중요합니다.

공유자 우선매수: 공유자우선매수 신고는 1회에 한하여 허용되므로, 입찰 시 해당 사항을 반드시 확인해야 합니다.

제시외건물: 감정평가서 상 ‘ㄱ’으로 표시된 제시외건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 시천면의 임야 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역 등 일부 개발 가능성이 있는 용도지역에 포함되나, 보전산지 등 제한 사항도 다수 존재합니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘 9기 소재 및 분묘기지권 성립 가능성이며, 이는 매각물건명세서 및 감정평가서에도 명시되어 있습니다. 또한, 지분 매각 및 일부 맹지라는 점도 고려해야 합니다. 감정가는 이러한 분묘 소재를 감안하여 산정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 부담 가능성.

* 일부 지역의 개발 가능 용도지역(계획관리지역, 자연녹지지역) 지정.

* 지리산 인근의 자연 친화적인 환경.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 최저매각가격(감정가 34,274,560원)을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 분묘기지권 등의 부담, 지분 매각의 특성, 접근성 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 예상 입찰가는 약 25,000,000원 ~ 30,000,000원 사이에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.