나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31044 [2] 경상남도 남해군 설천면 문의리 710-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 설천면 진목리 및 문의리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,5: 부정형 완경사 토지로 전으로 이용중임.
기호 3,4: 부정형 완경사 토지로 자연림임.
기호 6: 부정형 평지 토지로 전으로 이용중임.
기호 7,8: 부정형 완경사 토지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호 1,2,4~6: 지적도상 맹지임.
기호 3: 지적도상 맹지이며 북측 구거부지를 경유하여 농로와 접근이 가능함.
기호 7: 지적도상 맹지임.
기호 8: 지적도상 맹지이며 북측 구거부지를 경유하여 농로와 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>
기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>
기호 4: 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>,소하천구역(가는골천)<소하천정비법>
기호 6: 생산관리지역(2020-10-27), 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천구역(가는골천)<소하천정비법>,소하천예정지(가는골천)<소하천정 비법>
기호 7: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 8: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-토지 기호 1,2,5,6 지상에는 제시외 수목이 소재함.
-토지 기호 3 지상 경계부근에는 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31044 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 설천면 문의리 710-2

용도: 답

토지면적: 740.00㎡ (약 223.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 평가 정보

감정가: 31,080,000원

토지감정요항표 요약:

위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 설천면 진목리 및 문의리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 대상 물건 소재 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태: 기호 1,2,5,6,8: 부정형 완경사 토지로 전으로 이용중임. 기호 3,4: 부정형 완경사 토지로 자연림임. 기호 7: 부정형 완경사 토지로 휴경지임.

인접 도로상태: 대부분 지적도상 맹지이나, 일부는 북측 구거부지를 경유하여 농로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관 관리지역, 준보전산지, 소하천구역/예정지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재함.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

제시목록 외 물건: 토지 기호 1,2,5,6 지상에는 제시외 수목이 소재하며, 기호 3 지상 경계부근에는 제시외 건물이 소재함. 이들은 매각 대상이 아님.

임대관계: 미상임.

2. 입지조건

2.1. 자연환경 및 지리적 위치

본 물건은 경상남도 남해군 설천면 문의리에 소재한 농업용 토지임. 주위는 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역임. 남해군의 아름다운 자연경관 속 해안과 인접한 지역으로, 해안 경관 관리 지역으로 지정된 구역도 포함하고 있음.

2.2. 접근성 및 도로 상태

대상 토지가 소재하는 지역의 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 개별 필지의 경우 지적도상 맹지인 곳이 많으나, 일부 필지는 북측 구거부지를 경유하여 농로로 접근이 가능한 것으로 파악됨. 차량 접근성은 도로 상태에 따라 다소 제한적일 수 있음.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한

토지는 대부분 '답'으로 이용되고 있으나, 일부는 자연림 및 휴경지로 이용 중임. 생산관리지역, 보전관리지역 등에 포함되어 있으며, 가축 사육 제한, 해안 경관 관리, 준보전산지, 소하천 구역 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재함. 이는 토지 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 2월 6일 접수된 창녕군산림조합의 근저당권(을3)임. 이에 따라 근저당권, 지상권(을4), 가압류(갑9, 갑10, 갑11), 압류(갑12), 임의경매개시결정(갑13) 등 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 을구의 지상권(을4)은 접수일자가 말소기준권리와 동일하나 '말소: 말소'로 표기되어 있어 소멸되는 것으로 판단됨. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기된 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 0원으로 확인됨. 임대 관계는 미상임.

3.4. 토지 등기부 요약

현재 소유권자는 2023년 2월 6일 매매를 통해 소유권을 취득한 이재만 씨임. 과거 유준현 씨로부터 소유권이 이전되었음. 여러 차례의 가압류 및 압류가 있었으며, 창녕군산림조합의 근저당권이 설정되어 있음. 등기부채권 총액은 523,456,406원임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 남해군 설천면 문의리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역임. 상업 시설이나 산업 시설보다는 농업 및 자연 경관을 기반으로 한 지역 특성을 보임.

4.2. 잠재적 활용 가치

주변 지역은 남해군 내에서 관광객이 많이 찾는 보리암, 다랭이마을, 독일마을, 해변 등과 비교적 인접해 있으나, 본 물건 자체는 이러한 관광 중심지와는 거리가 있어 직접적인 상권 형성보다는 농업용지로서의 가치가 우선시될 것으로 보임. 향후 농촌 관광이나 주말 농장, 체험 농장 등으로의 활용 가능성은 있으나, 용도지역 및 제한사항을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

설천면 문의리 자체의 편의시설은 농촌 지역의 특성상 제한적일 가능성이 높음. 일상생활에 필요한 식료품 구매, 병원, 금융기관 등은 차량을 이용하여 남해읍 또는 인근 면소재지로 이동해야 할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 환경

주변은 농경지와 임야로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음. 남해군의 주요 관광지인 보리암, 상주은모래비치, 다랭이마을 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 이를 위해 영농계획서 등을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음. 이는 일반 부동산 매매와 달리 추가적인 행정 절차를 요구하는 주요 리스크임.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

토지 대부분이 지적도상 맹지로, 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태임. 일부 필지는 구거부지나 농로를 통해 접근이 가능하나, 차량 통행이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

6.3. 제시외 물건 및 경계 문제

매각 대상에 포함되지 않는 수목 및 건물이 토지 위에 소재하고 있어, 추후 소유주와의 협의 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관 관리지역, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 토지의 활용 범위에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 혹시 모를 점유자 또는 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 설천면 문의리에 위치한 농업용 토지임. 약 740㎡ 규모의 답이 주를 이루고 있으며, 감정가는 31,080,000원으로 평가됨. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편이나, 농지취득자격증명 발급 의무, 다수의 맹지, 제시외 물건 존재, 다양한 토지 이용 제한 등의 리스크를 내포하고 있음. 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상되나, 남해군의 관광 자원과 인접하여 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 농지로서의 가치

본 물건은 '답'으로 이용 중인 농지로서, 실제 영농을 목적으로 하는 농업인에게는 취득 자격을 갖춘다면 기본적인 농업용 토지로서의 가치를 제공할 수 있음.

8.2. 남해군의 관광 잠재력

남해군은 지속적으로 관광객이 증가하고 있는 지역으로, 본 물건이 위치한 설천면 역시 아름다운 해안 경관을 가지고 있음. 향후 지역 개발이나 관광 활성화에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 기대해볼 수 있음.

8.3. 낮은 감정가

부동산 시장 상황 및 물건의 특성을 고려했을 때, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 31,080,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리관계, 물건의 현황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 낙찰을 위한 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 농지취득자격증명이라는 특수한 취득 요건과 맹지라는 점이 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있음. 따라서, 본 물건의 명확한 시장 가치와 잠재적 활용 가능성, 그리고 농지취득자격증명 확보 가능성을 면밀히 분석한 후, 본인의 자금 계획과 투자 성향에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직함. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 지역 부동산 시장 조사를 통해 보다 정확하게 산정할 수 있습니다.

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