나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31044 [3] 경상남도 남해군 설천면 문의리 731 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 설천면 진목리 및 문의리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,5: 부정형 완경사 토지로 전으로 이용중임.
기호 3,4: 부정형 완경사 토지로 자연림임.
기호 6: 부정형 평지 토지로 전으로 이용중임.
기호 7,8: 부정형 완경사 토지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호 1,2,4~6: 지적도상 맹지임.
기호 3: 지적도상 맹지이며 북측 구거부지를 경유하여 농로와 접근이 가능함.
기호 7: 지적도상 맹지임.
기호 8: 지적도상 맹지이며 북측 구거부지를 경유하여 농로와 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>
기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>
기호 4: 생산관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법>,소하천구역(가는골천)<소하천정비법>
기호 6: 생산관리지역(2020-10-27), 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천구역(가는골천)<소하천정비법>,소하천예정지(가는골천)<소하천정 비법>
기호 7: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 8: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-토지 기호 1,2,5,6 지상에는 제시외 수목이 소재함.
-토지 기호 3 지상 경계부근에는 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31044 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 남해군 설천면 문의리 731

용도: 답

토지면적: 1061.00㎡ (약 320.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 49,867,000원

토지 지분: 1061㎡

건물 지분: 0㎡

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

1.4. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 남해군 설천면 문의리에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 남해군 설천면은 해안 지역에 위치하고 있으며, 일부 지역은 해안경관 관리지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역으로의 접근성은 보통 수준이나, 일부 지역은 농로 접근이 가능하며, 지적도상 맹지에 해당하는 필지가 다수 있습니다. 설천면 소재지까지 차량으로 약 4분, 남해읍까지는 약 9분, 남해대교까지는 약 12분 정도 소요됩니다.

2.3. 도로 상태

기호 1,2,4~6번 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호 3,8번 토지는 지적도상 맹지이나 북측 구거부지를 경유하여 농로 접근이 가능합니다. 기호 7번 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 자연 및 경관

물건지 주변은 농경지와 임야로 구성되어 있으며, 일부 지역은 해안경관 관리지역으로 지정되어 있어 경관 보호의 중요성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (창녕군산림조합, 2023-02-06 접수, 150,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(을1 근저당권)는 낙찰로 인해 소멸됩니다. 또한, 을2 지상권, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서에 '지상권개요'라는 항목이 있으나, 등기부요약 상 을2 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 등록된 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성은 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑6: 소유권이전 (유준현), 2004-01-30

* 갑7: 소유권이전 (이재만), 2023-02-06

* 을1: 근저당권 (창녕군산림조합), 150,000,000원 (말소기준권리)

* 을2: 지상권설정 (창녕군산림조합), 말소

* 갑8: 가압류 (농림수산업자신용보증기금), 268,122,004원, 말소

* 갑9: 가압류 (수협은행), 40,401,147원, 말소

* 갑10: 가압류 (신용보증기금), 64,933,255원, 말소

* 갑11: 압류 (마산세무서장), 말소

* 갑12: 임의경매개시결정 (창녕군산림조합), 132,405,950원, 말소

등기부 채권 총액: 523,456,406원

4. 상권분석

4.1. 주위환경

물건지 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 형성되어 있지 않으며, 전원생활 또는 영농 활동에 적합한 환경입니다.

4.2. 교통 및 접근성

설천면 소재지 및 남해읍으로의 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 필수적이며, 일부 필지는 맹지인 점을 고려해야 합니다.

4.3. 개발 잠재력

남해군 자체의 관광 및 귀촌 수요 증가 추세를 고려할 때, 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 다만, 농지로서의 규제 및 개발 제한 사항 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지에서 가장 가까운 면 소재지(설천면)까지 차량으로 약 4분 거리에 마트, 보건소, 우체국 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다. 남해읍까지는 차량으로 약 9분 거리에 있어 더 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 및 환경

주변에 관광지로는 남해대교, 충렬사, 망운산 등이 있으며, 해변으로는 상주은모래해변 등이 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

직접적으로 대상 토지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 남해군에서는 생활폐기물 매립시설 조성을 추진하고 있으나, 이는 남해읍 평현리 일원으로 대상 토지 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 농지법 등 관련 법규에 따라 농지 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 대부분 필지가 지적도상 맹지이거나 농로 접근성이 제한적입니다.

* 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 및 모든 축종 제한), 해안경관 관리지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다.

* 기호 1,2,5,6 지상에는 제시외 수목이, 기호 3 지상 경계부근에는 제시외 건물이 소재하여 추가적인 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 임대차 계약 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 설천면 소재의 토지(답)로서, 토지만 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이후 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 대부분 맹지이고 농지로서의 취득자격증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지 이용 제한 사항과 제시외 물건 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 남해 지역의 관광 및 귀촌 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 농지 규제 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남해군 지역 내 농지 확보 기회.

* 향후 남해 지역의 관광 활성화 및 귀촌 수요 증가에 따른 토지 가치 상승 잠재력.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 등 법적 분쟁 위험이 낮음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서 제시하기 어렵습니다. 감정가 49,867,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 토지 시세, 물건의 맹지 여부, 농지 취득 자격, 토지 이용 제한 사항, 제시외 물건 유무, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.