나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31037 [2] 경상남도 진주시 이반성면 발산리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 이반성면 발산리 소재 ""외동마을"" 내 및 북측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농가주택,
농경지 등이 소재하는 순수산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능(기호 1) 또는 가능(기호 2∼4)하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때
전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남동하향 경사의 유사사다리형 토지로 현황 ""임야 및 일부 묘지""임.
기호(2)∼(4) : 3필 일단의 부정형 토지로 현황 ""주택부지""임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 ""맹지""임.
기호(2)∼(4) : 남측 소재 현황 폭 약2m 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역(2015-12-10), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호(2)∼(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2),(4)지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(1)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 연고자 미상의 분묘 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(5) : 주택

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄷ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(5)건물의 공부상 면적은 92.36㎡이나, 현황 면적은 약98.36㎡임.
기호(5)건물의 공부상 소재지번은 411,412번지이나, 현황 415번지에 일부 걸쳐 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 제시외(ㅁ)은 인접지(413번지)상에 소재하고 있음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’)매각포함, 제시외건물 “ㅁ”은 인접지(413번지)에 소재함.
-목록[2]일부는 현황 도로인바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[5]공부상 면적은 “92.36㎡”이나, 현황 “98.36㎡”이며 현황 기준으로 평가함.
-목록[5]인접지(415번지)에 일부 걸쳐서 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31037 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 103,792,200원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 발산리 409

용도: 단독주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 370.00㎡ (약 111.93평)

건물면적 (공부상): 92.36㎡ (약 27.94평)

건물면적 (현황): 98.36㎡ (약 29.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 85.30㎡ (약 25.81평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이반성면 발산리 소재 "외동마을" 내 및 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 임야, 농가주택, 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대 및 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

기호 1 토지(임야 및 묘지)까지는 차량 접근이 불가능하며, 기호 2~4 토지(주택부지)까지는 차량 접근이 가능합니다. 지역 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 1: 남동하향 경사의 유사사다리형 토지로 현황 "임야 및 일부 묘지" 상태입니다. 지적도상 맹지이며, 연고자 미상의 분묘가 소재합니다.

기호 2~4: 3필 일단의 부정형 토지로 현황 "주택부지" 상태입니다. 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 2~4 토지는 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지입니다.

기호 2~4: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 11월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을6)입니다.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 내역과 농협은행 근저당, 그리고 이정선 채권자의 강제경매 개시결정 등기가 확인됩니다. 모든 을구 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 고삼순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009년 2월 3일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 별도 확인 필요)

3.5. 권리분석 총평

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없으나 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 진주시 이반성면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근은 임야, 농경지, 농가주택 등이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 상권 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 차이가 있습니다. 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본건의 토지이용계획은 기호 1 필지의 경우 농림지역, 보전산지 등으로 묶여 있어 개발에 제한이 있습니다. 반면, 기호 2~4 필지는 계획관리지역으로, 건축 행위 등에 있어 상대적으로 유연성이 있습니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변화 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건 소재지 인근의 편의시설 및 공공시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 농촌 지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 차량을 이용하여 약 10~20분 거리에 있는 이반성면 소재지의 상업 시설 및 관공서를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 기호 1 토지의 맹지 상태와 기호 2~4 토지의 2m 도로 접면으로 인해 제한적입니다. 대중교통 이용 또한 용이하지 않을 수 있어, 자가용 이용이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 분묘기지권: 기호 1 토지(임야 및 묘지)에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 존재할 가능성이 있어 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다. 이는 감정평가 시에도 반영되어 평가되었으나, 실제 낙찰 후 분묘 이장 등에 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접면: 기호 1 토지는 맹지이며 차량 접근이 불가하여 활용도가 매우 제한적입니다. 기호 2~4 토지는 2m 도로에 접하나, 건축법상 도로 폭 기준 충족 여부를 별도 확인해야 합니다.

* 인접지 침범: 건물(목록 5)이 인접지(415번지)에 일부 걸쳐 소재하는 점은 경계 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 제시외 건물: 총 85.30㎡에 달하는 제시외 건물들이 매각에 포함되었습니다. 특히, 제시외 건물 "ㅁ"은 인접지(413번지)에 소재하므로, 이에 대한 처리를 위해 인접 토지 소유주와의 협의가 필수적입니다.

* 현황 면적 차이: 공부상 건물 면적(92.36㎡)과 현황 면적(98.36㎡)에 차이가 있으며, 현황 기준으로 평가되었습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대차 관계: 대항력 있는 임차인(고삼순)이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 금전적 인수는 없으나 명도 과정에서 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 진주시 내동면 지역에 소각시설, 가축분뇨 공공처리 시설, 쓰레기 매립장 등이 위치한 것으로 확인되었습니다. 이는 본건과의 직접적인 관련성은 낮으나, 해당 지역 전체의 환경 문제 및 이미지에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 발산마을 인근에 산업폐기물이 방치된 사례가 보도된 바 있어, 지역 개발 및 거주 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 이반성면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 일부(임야 및 묘지)와 주택 및 다수의 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 103,792,200원으로 책정되었습니다.

토지 중 임야 부분은 분묘기지권, 맹지, 차량 접근 불가 등의 제약이 있으며, 주택이 소재하는 부분은 계획관리지역으로 건축 행위 가능성이 있습니다. 건물은 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 있고, 일부가 인접지에 걸쳐 있는 점, 그리고 인접지에 소재하는 제시외 건물 "ㅁ" 등은 명도 및 처리에 있어 주의가 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다.

전반적으로 농촌의 자연 환경 속에 위치하나, 토지 이용의 제약, 제시외 건물 처리 문제, 임차인과의 명도 협의 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인해 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정된 토지 부분을 활용한 건축 또는 증축 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가로 인해 향후 시세 상승 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,792,200원입니다.

고려해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다.

* 분묘기지권으로 인한 토지 이용 제한 및 잠재적 이장 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물(특히 인접지에 위치한 "ㅁ") 처리에 따른 협의 및 비용 발생 가능성.

* 건물 일부가 인접지에 걸쳐 있어 경계 확인 및 협의 필요.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 인수 부담은 없으나 명도 저항 가능성.

* 맹지 및 차량 접근이 어려운 토지(기호 1)의 활용도 저하.

* 농촌 지역의 특성상 도시 지역 대비 낮은 시세 및 개발 잠재력.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 78,000,000원에서 88,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 비용 및 시간을 고려한 보수적인 접근이며, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.