나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31070 [2] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 ""진주역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층 지상 16층 건물내 1층 109호외 2개호로서,
외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 인테리어 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~3: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미 상.

2) 기 타
본건 일련번호 1,2는 별첨""사진""과 같이 벽체구분 없이 일괄로 이용중인 것으로
확인되는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 기본사항

3. * 사건번호: 진주지원 2025타경31070 (2)

4. * 소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층111호

5. * 용도: 근린상가

6. * 감정가: 709,000,000원

7. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

8. * 경매구분: 부동산 임의경매

9. * 채권자: 진OOOOOOOOO

10. * 특이사항: 공동담보

11. 1.2. 면적

12. * 토지면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

13. * 토지지분: 11.07㎡ (약 3.35평)

14. * 토지 제시외면적: 0.00㎡

15. * 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

16. * 건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

17. * 건물 제시외면적: 0.00㎡

18. 2.입지조건

19. 2.1. 위치 및 주변환경

20. * 본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북서측 인근에 위치합니다.

21. * 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 업무시설(오피스텔) 등으로 형성되어 있으며, 신진주역세권 개발 구역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

22. 2.2. 교통 및 도로

23. * 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로에 접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

24. * 진주역이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

25. 2.3. 건물 개요

26. * 건물명: 더퍼스트웰가시티

27. * 구조: 철근콘크리트구조 슬라브 지붕 지하 6층, 지상 16층 건물 내 1층 111호입니다.

28. * 사용승인일: 2019년 08월 30일

29. * 건물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

30. 3.권리분석

31. 3.1. 말소기준권리 및 인수권리

32. * 본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 13일에 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

33. * 매각으로 인해 위에 명시된 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

34. * 단, 공부와의 차이는 없으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으므로, 관련 사실 확인이 필요합니다.

35. 3.2. 등기부채권 총액

36. * 등기부상 채권 총액은 약 2,641,853,510원입니다.

37. 3.3. 임차인 현황

38. * 본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

39. * 다만, '기타참고사항'에 '본건 일련번호 1,2는 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중인 것으로 확인'된다는 내용이 있어, 실제 점유 관계 및 이용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

40. 4.상권분석

41. 4.1. 현재 이용 및 상권 특성

42. * 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변은 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지 등이 밀집한 지역입니다.

43. * 신진주역세권 개발 지역에 속해 있어 지속적인 상권 발달이 기대됩니다.

44. 4.2. 건물 내 용도

45. * 본 건물(더퍼스트웰가시티)은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 혼합된 집합건물입니다.

46. * 총 496개의 호실이 있으며, 해당 물건은 1층에 위치한 근린상가입니다.

47. 5.생활정보

48. 5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

49. * 인근에 대단위 아파트 단지 및 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

50. * 경남과학기술대학교가 인근에 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

51. 5.2. 혐오시설

52. * 현재까지 파악된 바로는 본 물건과 인접한 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

53. * 단, 개발 지역 특성상 향후 주변 개발 계획에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

54. 5.3. 교통 접근성

55. * 진주역이 인접하여 KTX 등 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

56. * 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

57. 6.잠재적 리스크

58. 6.1. 공동담보

59. * 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물과의 연계 여부에 따라 채무 변제 및 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다. (신중한 검토 필요)

60. 6.2. 건물 내부 이용 상태

61. * '기타참고사항'에 언급된 '벽체 구분 없이 일괄 이용'되는 부분은 실제 사용 및 임대 시 구획 또는 분할 가능성, 혹은 시설물 관련 이슈가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

62. 7.종합 의견

63. * 본 건은 진주역 인근의 신진주역세권 개발 지역 내에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 주변 배후 수요를 바탕으로 성장 가능성이 있는 물건입니다.

64. * 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

65. * 다만, 공동담보 물건이라는 점과 실제 이용 상태에 대한 추가적인 확인이 필요한 부분은 유의해야 합니다.

66. 8.투자 포인트

67. * 진주역 초역세권 입지 및 신진주역세권 개발 수혜 지역.

68. * 안정적인 임대 수요가 예상되는 근린상가 및 오피스텔 밀집 지역.

69. * 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 명확한 권리 관계.

70. * 차량 및 대중교통 접근성이 우수한 입지 조건.

71. 9.예상 입찰가

72. * 본 건의 예상 입찰가는 감정가 709,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

73. * 본 물건의 경우 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 온전히 낙찰가의 산정에 집중됩니다.

74. * 일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위 내외에서 결정되나, 본 물건의 구체적인 가치 판단은 현장 방문을 통한 상태 확인, 주변 시세 조사, 상권 분석, 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토한 후에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.