나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [9] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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* 사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (9)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부경원예농업협동조합 (제공된 약칭: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 물건 상세

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* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9, 4층 401호 (신주소: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 631,000,000원

* 토지면적: 141.51㎡ (약 42.8평)

* 건물면적: 407.40㎡ (약 123.2평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 401호

* 준공일: 2019년 11월 28일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치합니다.

* 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 차량 접근이 가능하며, 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한

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* 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 최초 소유권 보존등기는 2019년 12월 5일에 김선재 씨 명의로 경료되었습니다.

* 말소기준권리는 2019년 12월 5일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권(4,200,000,000원)입니다.

* 이후 부경원예농업협동조합(780,000,000원), 김임숙 씨(390,000,000원)의 근저당권이 설정되었습니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 2024년 10월 18일 부경원예농업협동조합에 의해 개시되었습니다.

* 등기부상의 총 채무액은 약 5,370,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 본건에는 배영광 씨(테크노스크린골프)와 에스에이치디자인골프주식회사(배영광)가 임차인으로 파악됩니다.

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* 배영광 (테크노스크린골프)

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* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업자 등록일: 2023년 1월 13일

* 확정일자: 2024년 11월 21일

* 배당신고일자: 2025년 1월 17일

* 대항력: 없음

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* 에스에이치디자인골프주식회사 (배 )

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* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업자 등록일: 2023년 2월 16일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 이 임차인의 경우, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

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* 총 인수 보증금은 0원입니다.

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3.3. 인수/소멸 권리

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* 본 경매 절차를 통해 설정된 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없는 물건입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 업종 현황

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* 본건이 위치한 김해테크노밸리 일반산업단지 내에는 다양한 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건과 관련된 일부 호실은 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등으로 이용 중이거나 이용 가능한 상태입니다.

* 본건 401호의 실제 이용 상태는 명확하지 않으나, 유사한 근린생활시설 및 사무실 등으로 활용될 가능성이 높습니다.

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4.2. 잠재 고객 분석

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* 산업단지 내 근로자 및 인근 지역 거주민이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

* 교통 접근성이 양호하므로, 단지 외부로부터의 방문객 유입도 기대할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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* 주변 교통 상황은 양호하며, 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 제공된 정보만으로는 상세 파악이 어렵습니다.

* 산업단지 내 위치한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공실 위험

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* 감정평가서상 일부 호실이 공실 상태로 파악되었습니다.

* 특히 본건 401호의 실제 이용 현황 및 임대 가능성을 면밀히 파악해야 하며, 시장 수요 대비 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 산업단지 내 상가 공실률 추이 및 주변 상권의 임대 수요를 분석할 필요가 있습니다.

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6.2. 운영 리스크

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* 공급 시설(위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 등)의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 이용 상태에 대한 공부와의 차이(호실 분할, 벽체 제거 등)로 인해 원상복구 필요성이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 추가적 리스크

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* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일반산업단지 내 위치하여, 주거 밀집 지역과 비교 시 상업시설의 유동인구 특성이 다를 수 있습니다.

* 근본적으로 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매가가 높게 형성될 경우 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내 위치한 근린상가로, 현재 공장 및 관련 시설들이 밀집한 지역에 속해 있습니다.

* 교통 접근성은 양호하나, 상권 형성 및 임대 수요는 해당 산업단지의 활성화 정도에 크게 영향을 받을 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 법적인 인수 부담은 없습니다.

* 다수의 임차인이 존재하며 이들의 대항력은 없으나, 임대차 계약 관계의 명확한 확인 및 향후 보증금 회수 가능성 등은 추가 검토가 필요합니다.

* 일부 호실의 공실 상태, 공부와의 차이, 산업단지 내 상가의 일반적인 특성 등을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 산업단지 내 수요 기반: 주변 공장 및 근로자를 대상으로 하는 업종(식당, 카페, 편의점, 사무실 등)에 대한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 접근이 용이하고 도로망이 잘 갖춰져 있어 물류 및 방문객 접근에 유리합니다.

* 낮은 인수 부담: 법적으로 인수해야 할 권리가 없어 명확한 권리 분석 후 입찰이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 산업단지 개발 및 확장, 지역 경제 활성화에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 631,000,000원

* 본건은 총 채무액이 높은 편이며, 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사 및 상권 분석 결과를 바탕으로 개별적으로 판단해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가와 상담 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.