나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [11] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (11)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 5층502호 (새 주소: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8 502호)

용도: 오피스텔

감정가: 83,000,000원

1.1. 1.면적

토지면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.648084399293348㎡ (약 3.83평)

건물면적: 36.41㎡ (약 11.01평)

건물지분: 36.414㎡ (약 11.01평)

1.1. 2.매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 3.건축물 정보

건물명칭: (정보 없음)

주용도: (건축물대장상 제1종근린생활시설, 해당 호실은 오피스텔)

연면적: 3047.35㎡ (약 921.94평)

건축일자: 2019년 11월 28일

1.1. 4.특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 내에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김선재 (2019-12-05)

* 근저당 (말소기준권리): 부산경남화훼원예농업협동조합 (2019-12-05, 4,200,000,000원)

* 근저당 (말소): 부경원예농업협동조합 (2021-05-24, 780,000,000원)

* 근저당 (말소): 김임숙 (2021-11-09, 390,000,000원)

* 임의경매 (말소): 부경원예농업협동조합 (2024-10-18, 4,308,214,541원)

등기부채권 총액은 5,370,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신민성

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-12

* 확정일자: 2025-01-06

* 배당신고일자: 2025-01-06

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 신민성은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 배후 수요

본건이 위치한 김해테크노밸리 일반산업단지는 다수의 기업체와 근로자가 종사하는 지역으로, 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들이 주요 배후 수요층이 될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주위에는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의

산업단지 내 위치하여 직주근접의 이점이 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 건물 이용 상태의 다양성

건물 내 커피전문점, 공실, 중개사무소, 골프연습장, 오피스텔, 사무실 등 다양한 용도로 이용되고 있어, 공실 발생 및 임대 수익률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 산업단지 특성

산업단지 내 위치한 오피스텔로서, 주변 산업단지의 경기 변동 및 입주 기업의 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 근로자를 대상으로 한 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이며 건물 내 다양한 업종 및 공실이 혼재되어 있어 임대 공실 위험 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 수요

김해테크노밸리 일반산업단지의 풍부한 일자리와 이를 기반으로 한 직주근접 수요는 안정적인 임대 수익의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 권리관계의 안전성

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 위험이 없습니다.

8.3. 향후 개발 가능성

김해시는 첨단산업 클러스터 육성을 통해 산업 체질 개선을 도모하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 관련 주거 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(13평)의 오피스텔이 2025년 3월 월세 400,000원으로 거래된 기록이 있으며, 2025년 4월에는 13평 규모의 오피스텔이 보증금 35,000,000원에 전세로 거래되었습니다. 이러한 임대 시세를 바탕으로 추정했을 때, 연간 임대 수익률 6~7%를 가정하면 60,000,000원에서 80,000,000원 사이의 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가 83,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 부동산 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 및 투자 회수 기간을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.