나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [16] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 창원지방법원 2024타경6638 (16) 부동산 임의경매 사건으로, 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9번지 5층 507호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 99,000,000원이며, 토지 면적은 15.08㎡ (약 4.56평)이고, 건물 면적은 43.42㎡ (약 13.13평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 부경원예농업협동조합으로 추정됩니다.

건축물대장상 건물은 총 19개 호실로 구성된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 2019년 11월 28일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이나, 오피스텔 용도로도 이용되고 있는 복합 건물입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리에 위치한 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공장 및 근린생활시설이 소재하여 산업단지 특유의 환경을 이루고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1류에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 5일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 5,370,000,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 을3, 갑2 등)는 소멸되며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고광선

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-02

확정일자: 2024-07-16

배당신고일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고: 보증금 35,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 서재현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 단지 내 및 주변의 근로자를 주요 배후 수요로 하고 있습니다.

현재 건물 내 다양한 호실이 커피전문점, 중개사무소, 골프연습장, 사무실, 오피스텔 등 복합적으로 이용되고 있습니다.

본건 507호는 감정평가 요약상 커피전문점 및 공실 상태로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 별도 확인이 필요합니다.

산업단지 내 상업 및 업무 시설로서, 단지 활성화 여부에 따라 상권의 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물에는 제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권 총액이 53.7억원으로 매우 높아 경매 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 일부 호실의 공실 상태(본건 2, 4-6호 등)는 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 본건 1호실은 한 개 호실을 두 개로 나누어 사용 중이며, 본건 8, 9호실은 두 개 호실을 구분 없이 사용 중인 등 공부와의 차이가 존재하여 현장 확인 및 명도 시 참고해야 합니다.

* 산업단지 내 위치 특성상, 주변 산업단지의 경기 상황 및 업종 변화에 따라 임대 수요 변동이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 오피스텔/근린생활시설 건물 내 호실로서, 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 인수할 임차인 보증금도 없어 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다.

다만, 산업단지라는 입지적 특성과 현재 일부 공실 및 공부와의 차이점은 고려해야 할 요소입니다.

잠재적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김해테크노밸리 일반산업단지 내 희소성 있는 상업/업무 복합 시설입니다.

* 산업단지 근로자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 본 물건과 유사한 조건(위치, 면적, 층수, 용도)의 주변 오피스텔 및 근린생활시설의 최근 실거래가 및 현재 호가 파악.

* 본건 건물의 임대 현황(각 호실별 임대료, 공실률, 임대 계약 조건 등) 조사.

* 김해테크노밸리 일반산업단지의 전반적인 개발 현황 및 향후 전망 분석.

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 참고.

상기 정보들을 종합적으로 분석하고, 보수적인 관점에서 본건의 적정 가치를 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 무리한 경쟁은 지양하고, 수익률 목표를 설정하여 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.