나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [15] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (15)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 5층 506호 (김해테크노밸리 일반산업단지 내)

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.262665481340777㎡ (약 4.31평)

건물면적: 41.06㎡ (약 12.42평)

건물지분: 41.0624㎡ (약 12.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부경원예농업협동조합으로 추정)

1.1. 건물 상세정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 506호

외벽: 대리석 및 치장타일 등 마감

내벽: 인테리어 등 마감

창호: 강화유리샤시

총 호실 수: 19개호

준공일: 2019년 11월 28일

2. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치

주위환경: 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임

교통: 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지

3. 권리분석

등기부현황:

소유권보존: 김선재 (2019.12.05)

근저당: 부산경남화훼원예농업협동조합 (2019.12.05, 말소기준권리)

근저당: 부경원예농업협동조합 (2021.05.24, 말소)

근저당: 김임숙 (2021.11.09, 말소)

임의경매: 부경원예농업협동조합 (2024.10.18, 말소)

총 채권액: 약 5,370,000,000원

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 경매로 소멸됨)

임차인 현황:

* 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-01-20

대항력: 없음

* 하

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2020-01-20

확정일자: 2024-10-24

배당신고일자: 2024-11-29

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

4. 상권분석

단지 내 위치: 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업종 종사자 수요 예상

업종 분포: 주위 공장, 근린생활시설, 사무실, 커피전문점, 중개사무소, 골프연습장, 오피스텔 등 복합적인 용도로 이용 중

주변 시설: 산업단지 내 상가 및 지원 시설 이용 가능

5. 생활정보

교통 접근성: 차량 접근 용이, 남측 왕복 4차선 도로 이용

주변 편의시설: 산업단지 내 근린생활시설, 김해 시내 접근 시 다양한 편의시설 이용 가능 (다소 거리 있음)

주거 환경: 산업단지 내 위치하므로 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있으나, 해당 호실은 5층으로 비교적 양호할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되어, 타 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 진행이나 결과에 영향을 줄 수 있음.

산업단지 내 위치: 공장 밀집 지역의 특성상, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 수 있음.

공실 가능성: 감정평가서 요약에 따르면 일부 호실은 공실 상태이며, 본 건 506호의 이용 현황(커피전문점 및 공실)에 따라 공실 리스크 관리 필요.

이용 상태의 다양성: 본 건 506호는 한 개 호실을 두 개로 나누어 사용 중이며(커피전문점 및 공실), 이는 원상복구 또는 임대 시 고려사항이 될 수 있음.

주변 시세 파악의 중요성: 감정가 9,400만원 대비 주변 오피스텔 시세 및 임대수익률 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요함.

7. 종합 의견

본 건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내 오피스텔로, 19개 호실 중 506호에 해당함.

경매 진행에 따라 소유권 외 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적음.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 산업단지 내 위치의 특수성을 고려해야 함.

현재 감정가 9,400만원에 대한 시세 및 임대수익률 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

소멸되는 권리: 낙찰 후 인수되는 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

산업단지 배후 수요: 김해테크노밸리 내 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 한 임대수익 기대 가능.

다양한 활용 가능성: 현재 커피전문점 및 공실 상태로, 소규모 사무실, 주거용 오피스텔 등 다양하게 활용 가능.

가격 메리트: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대수익 기대.

9. 예상 입찰가 (시세 분석)

현재 시세 분석 (추정):

해당 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내 위치한 오피스텔로, 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세를 파악하여 감정가와의 비교 분석이 필요함.

주변 시세 검색 (가상):

유사 면적(전용 40-50㎡)의 오피스텔 매매가는 8,000만원 ~ 1.2억원 수준으로 형성될 수 있음.

월세는 보증금 500만원 기준, 월 40~60만원 수준이 예상됨 (지역 및 조건에 따라 변동).

이를 연 환산 임대수익률로 계산하면, 연 5~7% 수준의 수익률을 기대할 수 있음.

본 건 감정가(9,400만원) 대비 분석:

감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단될 수 있으나, 정확한 현 시세 및 임대수익률을 파악하여 입찰가를 결정해야 함.

특히, 5층 506호의 실제 이용 상태(내부 분할, 상태 등) 및 공실 여부가 임대 수익에 중요한 영향을 미치므로, 현장 조사 또는 관련 정보 확인이 필수적임.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

추정 수익률 기반: 연 6% 수익률 가정 시, 연간 예상 임대수익 564만원 (9400만원 * 6%) → 월 47만원. (이는 감정가 기준이며, 실제 임대가는 다를 수 있음)

현장 조사 및 시세 반영: 주변 오피스텔들의 실거래가 및 현재 임대 매물 가격을 최대한 반영하여 보수적으로 산정.

보수적 접근: 9,400만원의 감정가를 기준으로 하되, 급하지 않은 투자라면 7,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 시세 및 현장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

최종 예상 입찰가: 7,500만원 ~ 8,500만원 (이는 현재 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

10. 추가 정보 요청 및 확인 사항

임대차 관계: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 현장 방문 시 임차인 현황 및 실제 거주/사용 현황을 반드시 확인해야 함.

공실 현황: 현재 공실 상태인 부분에 대한 임대 가능성 및 예상 임대료 재산정 필요.

건물 관리 상태: 건물 노후도, 관리비, 기타 유지보수 현황 등 확인.

혐오시설 여부: 김해테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여, 주변 공장들의 소음, 악취, 폐수 등 혐오시설과의 인접성 및 그로 인한 영향 정도를 확인해야 함. (별도 지도 검색 결과: 현재 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설 존재 여부 확인 어려움. 산업단지 특성상 공장 밀집 지역이므로, 관련 소음/악취 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.