나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [1] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 809,000,000원

* 토지면적: 49.18㎡ (약 14.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 141.60㎡ (약 42.83평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 101호 외 18개호 (총 19개호)

* 건물 사용승인일: 2019년 11월 28일

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-12-05 (김선재)

* 근저당: 2019-12-05 (부산경남화훼원예농업협동조합, 4,200,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 2021-05-24 (부경원예농업협동조합, 780,000,000원, 말소)

* 근저당: 2021-11-09 (김임숙, 390,000,000원, 말소)

* 압류: 2023-11-10 (김해시, 말소)

* 압류: 2024-01-16 (김해세무서장, 말소)

* 가압류: 2024-02-26 (장유농업협동조합, 5,399,993원, 말소)

* 임의경매개시결정: 2024-10-18 (부경원예농업협동조합, 4,308,214,541원, 말소)

* 등기부채권 총액: 5,375,399,993원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2019년 12월 5일 접수된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 경매로 인한 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 기재된 내용 중, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권은 기재되어 있으나 별도 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (텐퍼센트커피김해진례점)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2022년 05월 18일

* 확정일자: 2022년 05월 18일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원. 본건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업체들을 주요 고객으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

* 업종 분포: 현재 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등 다양한 업종으로 복합 이용되고 있어, 상가의 다용도 활용 가능성을 보여줍니다.

* 공실 현황: 일부 호실이 공실 상태로, 추가 임대차 계약을 통한 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부 설비: 본 건물은 제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 및 업무 활동에 필요한 편의시설을 제공합니다.

* 주변 환경: 공장 및 근린생활시설이 밀집한 산업단지 지역으로, 편의시설 및 주거 환경은 해당 지역의 특성에 맞춰 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 일부 호실의 실제 이용 상태가 건축물대장 상의 내용과 상이한 부분이 있습니다. 예를 들어, 1개 호실을 둘로 나누어 사용하거나, 2개 호실을 구분 벽체 없이 통합하여 사용하는 경우가 확인되었습니다. 이는 향후 원상복구 또는 계약 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이나 향후 개발 시 관련 법규에 의한 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 표기는 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 경매에 나왔음을 의미합니다. 비록 본 건의 권리는 말소되나, 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공실 관리: 일부 공실이 존재하므로, 임대차 계약 진행 및 공실 관리에 대한 철저한 계획 수립이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로서, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로 법적으로는 매우 클린한 상태를 유지하고 있어, 낙찰 후 권리행사에 따른 제약이 적습니다. 그러나 공부와의 차이, 토지이용 제한사항, 일부 공실 등은 향후 물건 활용 및 관리에 있어 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 김해테크노밸리 일반산업단지 내 근로자 및 관련 기업들을 대상으로 한 상권으로서 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용성: 현재 다양한 용도로 활용 중이며, 향후 업종 변경이나 추가적인 공간 활용을 통해 수익성을 높일 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 경매 절차 완료 후 모든 권리가 말소되므로, 명도 및 재산권 행사가 비교적 용이합니다.

* 공실 활용 잠재력: 현재 공실인 공간을 효과적으로 임대하여 추가적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 감정평가액 809,000,000원을 기준으로, 현지 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률, 물건의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.