나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [12] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 (신주소: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8)에 소재하는 오피스텔로, 창원지방법원 2024타경6638호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 83,000,000원입니다.

토지 면적은 12.65㎡ (약 3.83평)이며, 건물 면적은 36.41㎡ (약 11.01평)입니다.

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

1.2. 건축물 상세 정보

본 건물은 2019년 11월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 해당 물건은 5층 503호입니다.

건물 외벽은 대리석 및 치장타일, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 샤시로 구성되어 있습니다.

건물 내 총 19개 호실이 있으며, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치합니다.

주변에는 공장 및 근린생활시설이 소재하고 있어 산업단지 배후 상권으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있으나, 인근 산업단지 종사자들의 출퇴근 차량 이용에는 무리가 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기사항전부증명서 상 최초 소유권 보존 등기는 2019년 12월 5일 김선재 씨 명의로 이루어졌습니다.

이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 최초 근저당권(을1)인 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권액 42억 원이 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑2 임의경매 개시결정(부경원예농업협동조합 신청) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 정보에서는 별도로 확인되지 않습니다.

총 채권액은 5,370,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상으로 인한 잠재적 위험: 보증금 총액은 0원으로 인수 부담이 없는 것으로 파악되나, 실제 임대차 계약 및 점유 관계가 확인되지 않아 세부적인 현황 파악이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 김해테크노밸리 일반산업단지는 다양한 기업체와 근로자들이 상주하는 지역입니다.

주변에 공장 및 근린생활시설이 밀집해 있어, 산업단지 종사자들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되며, 오피스텔 및 상가 시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 다수의 호실이 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 일부 호실(1호실)은 커피전문점 및 공실로,

* 다른 호실(2호실)은 공실,

* 중개사무소로 이용 중인 호실(3호실),

* 공실 상태인 호실(4-6호실),

* 사무실 등으로 이용 중인 호실(7호실),

* 2개 호실을 벽체 없이 골프연습장 등으로 이용 중인 호실(8,9호실),

* 골프연습장 등으로 이용 중인 호실(10호실),

* 오피스텔로 이용 중인 호실(11-18호실),

* 사무실 등으로 이용 중인 호실(19호실)이 있습니다.

이처럼 다양한 용도로 활용되고 있어, 공실률 관리가 중요합니다.

4.3. 시장 시세 (예상)

본건과 유사한 면적(약 11평)의 오피스텔 시세는 지역별, 건물 상태별로 상이하나, 김해테크노밸리 인근의 경우 일반적으로 7천만 원에서 9천만 원 선에서 거래될 것으로 예상됩니다. (본 시세는 외부 정보 검색 및 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 거래 사례 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

감정가 8,300만 원은 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

본 건물에는 제반 위생 및 급배수설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

산업단지 내 근린생활시설로서 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 쇼핑 시설이나 문화 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 및 공부와의 차이

본건 1호실은 하나의 호실을 두 개의 공간으로 나누어 사용 중이며, 8, 9호실은 구분 없이 함께 사용 중입니다. 이는 향후 원상 복구 또는 임대 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

또한, 일부 호실(2, 4-6호실)이 공실 상태로 있어, 공실로 인한 수익 감소 리스크가 존재합니다.

6.2. 임대관계 불확실성

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 대항력이나 보증금/차임 등의 세부 조건은 어떠한지 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 주변 시설 현황 (혐오시설)

현재 제공된 정보나 일반적인 산업단지 환경 분석 결과, 본 물건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 그러나, 해당 산업단지 주변 지역에 대한 광범위한 지도 및 위성 이미지 검색을 통해 잠재적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다. (예: 김해테크노밸리 일반산업단지 주변 지역에 대한 상세 지도 검색 결과, 현재까지 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않았으나, 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 하는 오피스텔 및 상가 시설입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리상 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다.

다만, 건물 내 다수의 호실이 다양한 용도로 복합적으로 이용되고 있으며, 일부 공실이 있다는 점은 수익성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

또한, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 명확한 현장 조사를 통한 파악이 중요합니다.

입지 조건은 산업단지 내라는 점에서 특정 수요층을 확보하기 용이할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김해테크노밸리 일반산업단지 내 위치: 산업단지 종사자들을 대상으로 한 고정적인 임대 수요 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 다양한 활용 가능성: 오피스텔 외에도 사무실, 상가 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 준수한 입지 접근성: 왕복 4차선 도로 접합으로 차량 접근이 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원입니다.

유사 물건의 시장 시세 분석 결과, 약 11평 규모의 오피스텔은 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 거래될 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고(인수 보증금 0원), 건물 내 일부 공실 및 복합 용도 사용으로 인한 관리 리스크를 고려할 때,

낙찰가율은 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 66,400,000원에서 78,850,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대차 현황, 주변 시세 변화 추이, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.