나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [14] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산경남화훼원예농업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 5층505호 (신주소: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8)

용도: 오피스텔

토지면적(지분): 15.07㎡ (약 4.56평)

건물면적(전용면적): 43.39㎡ (약 13.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 505호

외벽: 대리석 및 치장타일 등 마감

내벽: 인테리어 등 마감

창호: 강화유리샤시

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 99,000,000원

토지공시지가: 제공되지 않음

건물공시가격: 제공되지 않음

건축물대장상 사용승인일: 2019년 11월 28일

주요 시설: 해당 건물(총 19개 호실)에는 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 김해시 진례면 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로 1류 (폭 20m-25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 일반산업단지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김선재 (2019-12-05)

* 근저당: 부산경남화훼원예농업협동조합 (4,200,000,000원, 2019-12-05, 말소기준권리)

* 근저당: 부경원예농업협동조합 (780,000,000원, 2021-05-24, 말소)

* 근저당: 김임숙 (390,000,000원, 2021-11-09, 말소)

* 임의경매: 부경원예농업협동조합 (4,308,214,541원, 2024-10-18, 말소)

총 채권액은 약 5,370,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자 등록일 2024-05-13. 대항력 없음.

* 아산소프트주식회사(유영희): 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업자 등록일 2024-05-13, 확정일자 2025-01-06. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 또한, 임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 본 건은 권리상 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 김해테크노밸리 일반산업단지 일대

본건이 위치한 김해테크노밸리 일반산업단지는 대규모 산업단지로, 다수의 기업이 입주해 있으며 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다. 제2김해테크노밸리 조성 사업도 추진 중이며, 자동차, 전자, 기계 등 다양한 업종의 기업들이 입주하거나 입주 예정입니다. 이러한 산업단지는 배후 주거 수요를 창출하며, 이는 오피스텔 등 상업용 부동산의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 건물 내/인근 업종 분포

본 건물(총 19개 호실)은 현재 다양한 용도로 이용 중입니다. 커피전문점, 공실, 중개사무소, 사무실, 골프연습장, 오피스텔 등으로 활용되고 있습니다. 이는 복합적인 상권 특성을 나타내며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능과 더불어 근린생활시설로서의 상업 기능도 일부 수행하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

김해테크노밸리 일반산업단지 인근에는 생활 편의를 위한 시설들이 점차 확충되고 있는 것으로 보입니다. 인근 지역의 개발 계획과 더불어, 향후 마트, 쇼핑 시설, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 더욱 편리해질 것으로 전망됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보나 검색 결과 상에서 주변에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반산업단지 인근 지역의 특성상 공장 및 산업 시설이 밀집해 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 정보와 현황의 차이

* 건물 1호: 한 개 호실을 둘로 나누어 커피전문점 및 공실로 이용 중.

* 건물 8,9호: 두 개 호실을 구분 벽체 없이 함께 이용 중.

이러한 공부상 정보와 현황의 차이는 추후 명도 과정이나 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 공실 및 임대 현황

본 건(505호)의 현재 이용 상태 및 공실 여부는 명확히 기재되어 있지 않으나, 건물 전체적으로 공실 상태인 호실들이 다수 존재하는 것으로 보입니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 일반산업단지 인근 지역으로, 산업 활동으로 인한 소음, 먼지 등 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

* 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 산업단지와의 근접성은 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 권리관계가 매우 깨끗하며 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. 건물 전체의 다양한 용도 혼재 및 주변 산업단지의 개발은 잠재적인 임대 수요를 기대하게 하지만, 일부 공실 및 미상 임대 관계는 고려해야 할 사항입니다. 현재 제시된 감정가는 99,000,000원이지만, 유사 오피스텔의 시세 및 주변 개발 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

* 김해테크노밸리 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,900,000원입니다. 최근 유사한 오피스텔의 매매 및 임대 시세 정보를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 9,900,000원을 기준으로 주변 시세 및 물건의 현재 상태(공실 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 판단해야 하나, 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향을 보입니다. 따라서, 본 건의 경우 약 7,000만원 ~ 9,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.