나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6638 [4] 경상남도 김해시 진례면 고모리 OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지"내에 위치하며,
주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 101호 外 18개호로서,

외벽 : 대리석 및 치장타일 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리샤시 임.

이용상태

1)본건1 : 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태 임.
2)본건2 : 공실상태임.
3)본건3 : 중개사무소로 이용중임.
4)본건4-6 : 공실상태임.
5)본건7 : 사무실 등으로 이용중임.
6)본건8,9 : 2개호를 벽체없이 골프연습장 등으로 이용중임.
7)본건10 : 골프연습장 등으로 이용중임.
8)본건11-18 : 오피스텔로 이용중임.
9)본건19 : 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2016-03-17),
중로1류(폭 20m-25m)(중로 1-12)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건1은 현재 한개호를 둘로 나누어서 커피전문점 및 공실상태로 이용중이며,
본건8,9는 두개호를 구분벽체 없이 함께 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6638 (4)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 1576-9 2층201호 (신주소: 경상남도 김해시 테크노밸리로 25-8)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 289,000,000원

토지면적: 46.27㎡ (약 14.0평)

건물면적: 133.20㎡ (약 40.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "김해테크노밸리 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 남측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2019-12-05 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 (4,200,000,000원)

기타 권리: 소유권보존 (김선재), 근저당권 (부경원예농업협동조합, 김임숙), 임의경매 (부경원예농업협동조합). 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 5,370,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 전액이 인수되지 않음을 의미함.

1.3. 상권분석

건물 정보: 본 물건은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호이며, 전용면적은 133.20㎡ (약 40.3평)임. 건물 총 19개 호실로 구성되어 있으며, 해당 물건은 제1종근린생활시설로 이용 가능함.

현재 이용 현황:

* 커피전문점 및 공실 (1개 호실을 둘로 나누어 사용 중)

* 공실 (1개 호실)

* 중개사무소 (1개 호실)

* 공실 (3개 호실)

* 사무실 등 (1개 호실)

* 골프연습장 등 (2개 호실을 벽체 없이 함께 사용 중)

* 골프연습장 등 (1개 호실)

* 오피스텔 (8개 호실)

* 사무실 등 (1개 호실)

주변 환경: 김해테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 공장 및 근린생활시설이 인접해 있어 해당 산업단지 종사자를 대상으로 한 근린생활시설로서의 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 주변에 대한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반산업단지 내 위치를 고려할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

교통: 남측 왕복 4차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이함. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요함.

건축 설비: 건물 내 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매 진행되는 물건이므로, 다른 담보물건의 처리 상황이나 채권자 간의 협의에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있음.

이용 상태의 차이: 일부 호실이 분할되거나 여러 호실이 통합되어 사용되고 있어, 향후 원상 복구 시 추가 비용 발생 가능성이 있음.

공실률: 19개 호실 중 다수가 공실 상태인 점은 상권의 활성화 정도 또는 경기 침체 가능성을 시사하며, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음. (비록 인수 보증금 합계가 0원이라도, 대항력 없는 임차인의 경우 명도 저항이 있을 수 있음.)

1.6. 종합 의견

본건은 김해테크노밸리 일반산업단지라는 입지적 이점을 바탕으로 근린생활시설로서의 잠재력을 지니고 있음. 권리관계는 명확하며 매각으로 모두 소멸되어 안전한 편임. 그러나 현재 다수의 공실이 확인되고 이용 상태의 차이가 있어, 임대 수익을 극대화하기 위해서는 공실 해소 및 재활용 계획 수립이 중요함. 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 이를 해결할 수 있는 구체적인 실행 방안 마련이 필요함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 산업단지 배후 수요: 김해테크노밸리 일반산업단지에 위치하여 산업단지 내 종사자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

높은 토지 이용률: 건폐율 66.06%, 용적률 353.09%로, 사업 부지 활용도가 높으며 향후 개발 잠재력이 있음.

다양한 활용 가능성: 근린상가로서 커피숍, 사무실, 소매점, 교육 시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임차인 확보에 유리할 수 있음.

시세 차익 기대: 현재 감정가 대비 향후 시세 상승 여력 확인 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어, 감정가 289,000,000원을 기준으로 하되, 실제 명도 비용, 내부 수리 비용, 임대 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.